2023-08-22
明報
【明報專訊】政府部署多時的第二個港人首置上車盤、荃灣油柑頭項目上周五截標，市場反應冷淡，只接獲一份標書，來自中小型發展商佳明集團(1271)，本地大型地產商均「缺席」投標，意味發展商看淡後市，對前景悲觀，不願在市况低迷時作出投資，本港樓市短期內難以看好。
今次是「首置」先導計劃第二幅批予私人發展商的地皮，地皮位於荃灣油柑頭，麗城花園後方的斜坡，最多可建104萬方呎樓面，提供不少於1940個單位，七成以上單位要大於375方呎；中標發展商亦要興建有50個名額的展能中心，以及有50個宿位的嚴重弱智人士宿舍。
「首置」項目欠靈活度 增發展商風險
「首置」項目屬於政府的資助房屋，同時設有不少申請及轉售限制，就如申請人須為居港滿7年的香港居民、從未在香港擁有住宅物業、收入介乎居屋白表的入息限額及該限額加三成，以及資產不超過居屋白表資產限額加三成。買入單位的首5年內不可出售或出租單位，其後若轉售須繳付補價等限制條件。項目單位日後需一次過推售，欠缺靈活度，亦同時增加發展商風險，大型發展商對項目反應自然較為冷淡。
遞交標書的佳明集團執行董事曾嘉敏亦承認，今次屬獨資入標競投，因油柑頭首置地皮發展限制及條款多，所以今次出價較為保守，對投地取態審慎。事實上，佳明集團市值約66億元，按市場估計油柑頭地皮估值最高達36.6億元，再加上建築費用等支出，該項目的投資成本，已佔集團市值很大份額。
彭博社日前也表示，由於市場大幅降價，本港的地產商在本年第四季度及明年可能將會面對大量取消預售樓花交易的個案。佳明集團冀趁市况低迷執平貨，可說也有一定風險。
長實(1113)新樓盤油塘新盤親海駅II低價推售，大刀闊斧的割價，以7年前的樓價開售，入場售價約290萬元，較政府的居屋售價還要低，本月12日開售，即沽清首輪626伙。長實前日再低價推售親海駅I的219伙，即日沽出209伙，據部分地產代理反映，部分買家原本為有興建申請居屋的人士，最終轉投私人市場。無疑購買私樓可以享受更高的自由度，毋須受到政府的限制和規範，現金流、套現自由度也較居屋具靈活性，升值潛力亦較大。
地價收入是政府主要收入來源，當樓價正在大幅調整時，政府應調整往時競投地皮的策略。另一方面，「居屋」及「首置」等資助房屋均涉及公帑補貼，且設有諸多限制，當私人樓宇價格與這些資助房屋相若時，確有必要檢討這些單位的存在價值，以令公帑用得其所。
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[何民傑 錢本善]