政府放寬按揭成數後,供樓人士在轉按方面有更大彈性,有助他們因應不同需要申請轉按。市場上有不同轉按需求,包括由現有高息貸款轉至銀行低息按揭,例如本欄已提及用家希望轉走已快屆滿低息蜜月期的發展商按揭,又或轉走財務公司高息樓按,另外是轉按兼物業套現、甩按保、甩擔保人、延長還款期等,當中亦連帶一項誘因推動轉按增加,今年銀行先後提高按揭回贈金額,吸引用家轉按兼同步賺取可觀回贈,故此近月轉按宗數錄得明顯強勁升幅。
近月轉按宗數勁升
用家只要仔細計計數,或會發現即使現時新造按息稍高於原有供樓息率,轉按後亦分分鐘賺得更多更着數。以$500萬尚餘按揭額平手轉按為例,若轉按後按息由現時之3.375%升至3.625% (由H按封頂息P-2.5%轉為P-2.25%;P現為5.875%),利息雖上升0.25厘,每年利息多出約$12,500,但轉按後銀行提供現金回贈高達2.8%或以上,即約$14萬,扣除轉按律師費(約$8,000計)及兩年罰息期即捆綁期內多出的利息約$25,000後,仍有高達$107,000回贈金額。當然,按揭供樓期可長達30年,而並非罰息期之兩年,但擅於靈活運用按揭計劃的用家會選擇先透過轉按賺得可觀回贈,兩年罰息捆綁期後再轉按又或作其他安排。
由於息率已近見頂,未來按息向下的機會大於向上,罰息期過後可留意屆時市場按揭優惠是否轉按好時機,很多時當銀行樓按取態積極,總會有積極性大的銀行願意提供更佳的轉按息率及優惠。
不過,筆者仍要提醒用家,始終沒人可掌握未來按息水平及優惠,故此用家仍應就未來存在不確定性作衡量。
用家宜衡量未來不確定因素
既然平手轉按亦具吸引力,用家若有不同轉按需求,在兼得銀行高回贈及放寬按揭提高轉按成數兩點推動下,轉按誘因已加大。然而,若然銀行估值下跌,若想轉按仍需看看因應現有估值之實質可造按揭金額是否足夠,不過,由於按揭成數已放寬上調,轉按又或轉按兼套現的水位便提高了。
舉例,買家兩年前購入一個$1,500萬之單位,當時於銀行承造5成按揭,現時按揭餘額約$710萬、物業現值約$1400萬,7月7日放寬按揭前,若轉按之金額僅達$700萬,基本上仍要多補$10萬才可轉按,現時則可提高按揭成數至7成,可造按揭金額達$980萬,換言之,用家可考慮平手轉按又或轉按兼套現高達$270萬。用家應計算自身供款能力,並衡量套現金額的借貸成本。
王美鳳 中原按揭經紀董事總經理
王美鳳 地產論壇