2023-08-19
明報
【明報專訊】最近有巿區新盤以「居屋價」開售，創出香港歷來新盤的最高收票紀錄，也令到其他發展商開始減價賣樓，二手樓價亦受壓。事實上，一向被視為最能反映「剛需」的公屋和居屋第二巿場成交年初以來也不斷萎縮（見圖1），反映居住需求已可漸由私樓主導滿足，而位於荃灣油柑頭「港人首次置業」(「首置」) 樓盤的地皮於昨天中午截止投標，僅得佳明集團（1271）入標，或反映資助房屋的歷史任務可以完結。
業界一直表示上述的首置地皮投標具指標性，但投地反應卻欠理想，反映香港樓市確實疲弱。香港大型發展商對投地卻步，亦意味發展商看淡後市，對前景悲觀，不會在市况低迷時作積極投資。
首置地皮僅收1標書 反應冷淡
佳明集團市值約為66億元，按市場估計油柑頭地皮估值介乎18.8億至36.6億元，再加上建築費用等支出，這個項目的投資成本佔該公司市值很大份額。
彭博日前稱，由於市場大幅降價，本港的地產商在本年第四季度以及明年可能將會面對大量取消預售樓花交易的個案，而「首置」項目屬於政府的資助房屋，協助未能負擔購買私人樓宇單位的市民置業，申請人須為居港滿7年之香港居民、從未在香港擁有住宅物業、並設有入息和資產限額、買入單位的首5年內不可出售或出租單位，其後若轉售須繳付補價等限制條件。
近日長實（1113）新樓盤大刀闊斧的割價，以7年前的樓價開售，每呎樓價甚至接近政府的資助房屋，以求「走為上策」，樓市前景不明朗。而當樓價正在大幅調整時，政府料將按市况適時調整往後標售地皮的策略。
另一方面，對於設有諸多限制，涉用公帑的政府資助房屋，例如「居屋」及「首置」等單位是否仍然有存在價值，值得思考。當然，提供足夠作租住用途的公屋予低收入階層，仍是政府應負上的責任。
如上所述，當私樓樓價已和資助房屋價格相若，正常消費者只要能負擔首期，或政府令他們更容易獲得高成數按揭，一般人都會寧選私樓，則當香港的私樓供應日漸上軌道，樓價變得巿民能夠負擔，未來規劃宜減少資助房屋的供應比例。
資助房倘與私樓樓價相若 應減供應
事實上，根據美聯物業的統計，今年初香港一手樓的平均成交額1624萬元，而最新已跌至只有702萬元（見圖2），巿民買私樓的負擔和要付的首期已大減，為政府檢討房屋方向提供了參考和條件。
有一種說法，香港樓價高企時，一般巿民便難以買樓去結婚或生兒育女，不利人口增長，影響了經濟、生產力、消費，以至對樓宇的需求。事實上，香港樓價自2003年回升後，及至2012年升至高位然後再愈扯愈高，便見到香港的生育率開始受壓（見圖3），而社會怨氣亦愈積愈重，終至配合社會事件而引發社會動盪，之後樓價見頂，並引發移民潮，又看看香港的生育率可否隨樓價向下而回升？
樓價高企 生育率受壓
坊間常聽到代理吹噓香港政府搶人才的計劃極其成功，反應熱烈，有十萬人獲批將湧港形成強勁的住屋需求，不過同時香港的搶企業計劃卻相當失敗，迄今只有25家企業應邀來港，不足目標的3%，引資只約170億元，真不知大批專才來港後，是否有足夠的高薪職位提供？
另統計處公布最新數字，香港人口終於回升約15.2萬人，政府解釋部分應是回流香港人士，不過分析師林一鳴卻留意到，在今年3月16日的政府新聞稿，公布2022年底香港人口數字為7,333,200人，但在日前的新聞稿中，2022年底的數字卻變成7,472,600人，無端端增加了13.9萬人。
會否是政府修改了人口數據的定義，所以去年底數據出現大幅修改？筆者也在想，香港人口明顯回升，和修改人口定義有沒有關係？
港人口老化 或影響住房需求
當然，香港人口回升和出現移民回流，對樓巿屬利好消息，不過也要留意統計處預期香港人口中位年齡，會由2021年的只有47.3歲升至2046年的55.5歲（見圖4），反映香港人口老化，是否也會影響生產力和樓巿需求？
同時，統計處預計到了2046年香港人口將增加至819.04萬，較2021年的741.31萬增加了77.73萬元，看似不少，但如其預測準確，則代表四分之一個世紀25年時間，每年平均只增加約3.1萬人，假設未來新住屋供應每單位平均住3個人，則每年只需約1萬個公營及私營單位便可滿足新增的居住需求，則未來房屋供應似乎出現供過於求會是大概率的事。
[陸振球 樓市解碼]