2023-08-18
經濟日報
西九文化區陷財困，主席唐英年承諾自己搞掂，政府不必再揼錢，但數以百億元的資金缺口從何而來？有財金中人指，只要改變其住宅項目只租不賣的模式，不必建高加密，可解決短中期資金流問題。但若要把西九文化區住宅項目轉租為賣，必須先獲政府同意。
面積設限 住宅無法建高加密
有熟悉情況人士指，西九文化區發展在2013年獲行政會議批准時，已定下各設施總建築面積，包括「文化藝術設施」佔約33.7萬平方米，「酒店、辦公室、住宅發展」佔36.6萬平方米。換言之即使財困，西九管理局都不能自行增加「酒店、辦公室、住宅發展」的總面積。而且由於有高度限制，也不能透過建高加密來增加收入。事實上，若西九文化區把住宅項目建高加密以增加收入，這對周邊貴價樓盤肯定極為敏感。
對於有早期資料顯示，西九文化區將建兩組住宅項目，第一組是20至30幢超級臨海別墅，另一組是12幢分層住宅，知情者表示，這是舊資訊早不合用。
「酒店、辦公室、住宅發展」的總建築面積若然不變，怎樣可增加收入，令西九文化區不必再向政府伸手要錢？財金中人表示，現在西九文化區的困局是「資金鏈斷裂」，即是短中期資金不足，若細心看政府的文件，可知西九文化區的「酒店、辦公室、住宅發展」，寫明以「建造、營運及移交」模式，發展當中的商業項目及收取租金。換言之，這些項目只能與合作的發展商攤分租金等收入，不能賣斷單位，待若干年後協議的期限屆滿後，西九文化局就可收回，以獲取全部淨收入。
減少辦公室樓面 早已放風聲
為何有此只能租不能賣的安排？皆因當年的想法是令西九文化區可有源源不絕的收入，以支持其文化活動。然而，現時西九文化區面臨財困，就要想辦法解決。財金中人表示，即使西九文化區興建服務式住宅，租金收入也有限，更要與合作的發展商攤分，但如果是賣樓，可以套現以百億元計的資金，透過資金管理安排，達到製造可觀的現金流支持日常營運，在資金安排上亦可靈活配置。
另外，西九管理局行政總裁馮程淑儀早前接受訪問時，已指出兩年後西九會用盡政府216億元的撥款，解決方向是中期靠借貸，長遠與政府商討更改土地用途比例，興建更多酒店或住宅，並研究發債。當時她也提出，寫字樓的地價及租金受壓。由此可見，西九管理局也有意針對「酒店、辦公室、住宅發展」項目，減少辦公室的樓面，增加酒店和住宅的比例。
撰文 : 傅流螢