樓價租金頻密背馳？

近期私樓樓價跟租金出現背馳現象，連續兩個月出現樓價跌、租金升，不過這個現象在下半年是否仍然會持續，還是只是短期現象，中長線樓價、租金還是會趨向一致？ 私樓樓價升、租金跌的現象，其實早在6月份已經開始有市場人士提及。這個情況在近期報道可以見趨勢更加明顯，從差估署的私樓樓價指數及租金指數亦連續兩個月出現樓價升、租金跌，樓價在5、6月累積跌1.5%，而租金則是上升1.2%，從近期二手市場表現，相信接着公布的7月份數據很可能樓價、租金持續背馳。 若果從歷史數據來看，樓價、租金長期背馳是否持續？唐榮找來過去由2010年起、13年半的樓價、租金按月升跌幅變化的數據，總數162個月的數據中，有43個月出現背馳現象，佔總月份大約27%，不算是常態但亦不算是相當罕見的情況。 不過，若果將情況收窄到由2018年起至今、大約5年半時間，合計66個月情況，則有28個月出現背馳現象（見表），出現背馳的機率達到42%。對比2010年至2017年（總數96個月）出現15次背馳，機率17%。 統計見到樓價、租金背馳現象趨向頻密，其中一個可能性是2010至17年樓市大致趨升，樓價、租金在這段時間一同持續趨升，較少出現不同步現象。反而在2018年至今，樓市反覆有升有跌，當樓市跌就會有較多「轉買為租」，樓價升就「轉租為買」，令到背馳現象變得頻密。 價跌租升 多現於暑假租賃旺季 再細分樓價、租金背馳現象為「價升租跌」及「價跌租升」兩種情況，「價跌租升」的月份大多數跟暑假租賃旺季有關，在2018年至今出現的15次「價跌租升」情況，多達11次集中在每年的6、7、8月的暑假，幾乎每年暑假都會出現，只是持續時間長遠的分別。 家長們大多趁暑假安頓搬屋、租樓事宜，以便仔女在9月開學，再加上內地留學生租樓因素，長久來暑假租賃旺季租金有向上升動力，令到租賃市場短暫擺脫整體樓市氣氛。而今年提前5月出現「價跌租升」屬於相對罕見，有機會跟加息、樓市觀望氣氛濃厚、重新通關等等有關，令「轉買為租」或租樓客增加。 至於「價升租跌」同樣有相當季節性因素，由2018年至今13次「價升租跌」，就有10次在上半年出現，幾乎每年的1月、2月都會出現，只有2022年屬於例外，情況有機會跟春節後出現的「樓市小陽春」有關。 在季節性因素之外，私樓樓價、租金趨向一致還是較常態情況，暑假過後的9、10月會否結束背馳值得觀察。不過要留意的是，過去10多年屬於極端低息，租金回報率反覆下跌，樓價大幅跑贏租金的時期，但當利息走向「正常化」，租金回報率要求上升，會否逆轉成租金跑贏樓價，有機會令「價跌租升」情況變得更常見。 撰文 : 唐榮