【明報專訊】台灣樓價和生活指數低,生活文化、語言也是吸引港人移居台灣的原因。近年台北新型樓盤供應量多達8萬伙,樓盤數量過多,導致台北價格稍跌。然而,台北市仍是唯一匯聚政治、文化、經濟、醫療的核心地區,此區的樓盤難以被其他地段的樓盤所取代,而且台北市的土地供應買少見少,所以每年推出的新建房屋數量有限,只要樓價稍降,便會吸引更多人入市。台灣有為數不少的留學生,而學校所提供的宿舍牀位出現供不應求的情况。打算買樓收租的投資者除了參考留學生人數之外,亦會選擇傳統名校或是名列前茅學校附近的樓盤,這些學生租屋需求較高的地段是收租佳選。
不少港人都喜歡投資台灣物業市場,其中以新北市、台北市和新竹縣的樓盤最受港人歡迎,因為相對較易入市,而且這些地區極具市場潛力,匯聚了高收入和高消費的目標群眾,家庭年收入在全台名列前茅,印證當地強勁購買力。台灣置業選擇繁多,除了樓盤價格稍高的台北之外,台中、台南、台東屬比較廉宜的選擇。如想在北部置業,可考慮新發展區的樓盤,例如淡水區、林口區、板橋區等。高雄是不錯的次選,較台北、台中等具備更大的樓市升值潛力。
名校附近樓盤 學生租屋需求高
台北市敦化南路一帶雖為購物區,但大型品牌及店舖不算多,因此不像西門町、公館等主要購物區那麼熱鬧,只要離開大街轉入民居,就不覺得身處於市中心了。此地區樓盤擁有交通優勢,樓價水平較高,屬中產水平,屬中產置業首選。信義區是台北市近年重點發展地區,新樓盤附近有眾多大型商場、品牌及商業機構進駐,而且周邊有多個捷運站,包括市政府站、國父紀念館站等,因而令區內樓盤價格急升,更出現市值近億元新台幣的分層單位。如果資金充足,又打算買樓投資,信義區是不錯選擇。如想物色平價的台灣樓盤,則可考慮新北市中和區及永和區,兩區鄰近台北市,雖有捷運中和線連接,但區內規劃較老舊,大型商戶較少,樓價相對較低。
「地上權」年限一般50年 到期政府收回土地
台灣樓盤買賣跟香港的情况不同,當地現時是以建築面積作為銷售面積,因為台灣處於地震帶,對樓宇建築會有一定的規限,所以實用面積一般只有65%至70%。投資者須留意,一般台灣物業年期是永久的,但市場仍會有部分物業屬於非永久年期,稱為「地上權」,年限一般是50年,到期後政府便會回收土地,購買這些物業就等同租住政府的土地,相對較沒有保障。
一些台灣當地經濟學家對經濟形勢顯得悲觀,包括台灣經濟研究院院長張建一,他最近表示,台灣今年必須「非常努力」才能將國內生產總值(GDP)增長推至2%。尤以出口表現疲軟,將台灣GDP增長預期下調至2%以下,並儘管加息周期暫停,但仍對房地產市場的信貸並未放鬆,以抑制房地產價格。台灣政府預測當地經濟增長十分謹慎。早前央行公布已將2023年GDP增長預期從3月份的2.21%下調至1.72%。
今年立法院三讀通過《平均地權條例》修正案,是次修正案內容是要針對防止房屋炒賣提出5項修正,目的使樓市交易秩序更健全。由於預售屋換約和轉手的諸多限制,降低購屋族購買意願,自住買家將會轉向成屋市場,所以預售屋降溫,將會拉近彼此的價格差距。豪宅市場交易量預料將縮減,據統計2019至2020年買樓宗數51.8萬宗,買家購置約2.3萬宗,購置佔比約4%,不過法人購屋數量有38%是購置4房以上。新樓的供應明顯減少,導致新舊樓價的差距拉大。品牌建商的地位更加穩固,令旗下物業售價更高。若不考慮樓價升值,消費者可能選擇小建商的產品。
此外,政府推土地限貸限期開發命令的實行對樓市做成顯著影響。現時,小建商的市場份額已經大幅縮小,大建商控制了主導權。此情况使得投資者變得謹慎,主要市場以上車客及小家庭為主。由於青安房貸利率下降和貸款期限延長至40 年,首購房在市場上的地位已經明顯增強。原本的預售屋買盤收縮,加上預售屋轉售市場的追價能力減弱,使得二手樓的市場競爭力提高。選舉前,房地產市場的動盪和成交量下滑已經是明顯的趨勢。在選舉前的這段期間,市場的表現主要將依賴個別樓盤速銷反應。當然,只要樓盤地點適當,價格合理,才有可能受到市場歡迎及銷情理想。
房地產市場供應減 價格差距擴大
整體來說,台灣的房地產市場正在面臨一個新的挑戰期,供應減少、價格差距擴大,以及大小建商間的競爭均導致市場環境變得更加複雜,投資者或新移居當地的海外人士要審慎選擇。
明報記者 龍彩霞
[龍彩霞 環球樓市]