「示範民企」碧桂園（02007）陷入破產邊緣，內地房地產市場仍未脫困。中金首席海外策略分析師劉剛認為，要穩住市場對房地產市場的預期，可循3方面着手：鼓勵「轉按揭」為消費市場釋放資金、採取「認房不認貸」政策降低首付要求，以及放寬限購政策以釋放需求。
鼓勵轉按 認房不認貸 寬限購
劉剛接受本報專訪時表示，政治局會議去掉「房住不炒」是超預期的舉動，與政策重心相呼應，亦「反映房地產部分政策在新形勢下或已不適用，未來政策會根據實際情況優化調整，不同階段採取不同措施」。
他透露，早於政治局會議前，人民銀行已表明會支持及鼓勵將存量房貸置換，將現有房貸「轉按揭」後，可將節省的利息釋放至消費市場，舉例300萬元人民幣按揭貸款，若扣除約50至60基點的加點利率，每月可節省約1,000至1,200元人民幣，對消費市場有正面作用。
內地樓市昔日推行「認房認貸」政策，劉剛稱，有關政策令有能力置業的居民過去即使已還清房貸，但基於已有貸款紀錄，購買第二套房時首付比例高達70%至80%，變相影響換樓需求，故此政策變成「認房不認貸」後，首付比例便可大幅降低，藉以刺激改善性房屋需求。
現時不少內地城市仍實施限售或限購政策，他認為，限購政策可根據不同城市情況放寬，核心二線城市及一線城市有能力釋放置業需求，但基於供應少，若放開限購，不排除價格有可能大幅上升，鄭州早前推出暫停限售等15條樓市政策，雖未有涵蓋限購，但反映地方政府要穩住樓市預期的決心，相信未來或有更多城市推出放寬政策。
「房地產開發商在去槓桿方面已較充分，所以去年底，中央便放開對開發商的融資，即信貸、債券、股權『三支箭』，為內房行業作下行緩衝保障，但房地產市場走勢短期取決於按揭利率、首付比例、限購政策與經濟增長，長遠則與人口周期和槓桿水平有明顯關係。」
劉剛表示，內地樓市今年初出現小陽春，但自4月開始回落，今年夏季的樓市淡季較之前更淡。「如果政策支持力度超預期，相信房地產銷售或會從當前疲弱水平上有所企穩改善，但也或者難以完全回到前幾年周期高點。」
作者：陳韻妍
責任編輯：陳楚源