2023-08-14
經濟日報
英國通脹高企，英倫銀行自2021年底開始加息，連加14次由0.1厘加至最新5.25厘，按揭息率自然隨之上升，兩年間由1.68厘加至逾6厘水平。按英國國家統計局公布的數字，現時業主的供款已較加息前增加20%，每月平均增加金額介乎148至866英鎊（約1,473至8,617港元）。
樓市受壓，可謂持續加息常見的後遺症，而近期有3大訊號，同樣反映早兩年異常熾熱的英國樓市已經轉勢。
樓價續跌 拖欠供款個案上升
首先，樓價下跌無疑是最直接訊號。最大按揭機構Halifax的樓價指數已經連跌4個月，繼6月創逾10年以來最大按年跌幅2.6%後，7月亦跌2.4%，全國平均樓價跌至約28.5萬英鎊（約283萬港元）。另一主要按揭機構Nationwide的樓價指數跌幅更大，上月按年大跌3.8%，為14年來最大跌幅。
地產代理公司Hamptons亦指，英格蘭和威爾士上月的住宅成交當中，54%為減價沽貨，比率高於6月份的47%，為2022年12月以來新高，而買家平均獲得4.5%折讓。
其次，拖欠供款的個案上升，大大增加斷供被強制收樓的風險。金融業組織UK Finance指出，今年第二季有8.19萬名業主，拖欠供款累計金額佔未償還貸款2.5%或以上，較前一季增加7%；更有2.8名業主陷入水深火熱的局面，拖欠供款累計金額佔未償還貸款10%或以上。
按揭生意難做 部分機構減按息
最後，多家金融機構近日先後調低按息，龍頭Halifax的減幅更為全行最大，5年期定息按揭的減幅多達0.71厘，產品最新按息為5.28厘，過往最受歡迎的兩年期定息按揭亦減0.27厘。金融機構逆向「減息」的行徑，與英倫銀行連續14次加息的走向大相徑庭，凸顯他們倚重的住宅按揭工作愈來愈難做。
Nationwide指出，現時首次置業人士若要「上車」，以20%首期及6厘按息承造按揭，每月供款額將佔他們家庭收入多達43%。基於當地入息稅及國民保險最少佔打工仔收入32%，住屋成本一旦超過3成，負擔絕對不輕。
供樓負擔重、通脹高企、長期經濟走弱3大利淡夾擊下，英國近20年的樓市牛市似是時候完結。經濟研究機構Capital Economics助理經濟師帕蒂森預期，按息將會維持於現今高水平最少12個月，相信未來幾個月以至明年，樓價跌勢只會更急。
那麼，對於有意於當地置業的港人而言，目前是否入市良機呢？
筆者仍然維持去年底時的看法，就算入市良機出現，也要量力而為，畢竟樓價受壓的幅度難測，要買得靚，抑或要買得平，從來魚與熊掌，難以兼得。
撰文 : 嚴智勇
欄名 : 國金札記