2023-08-14
明報
【明報專訊】上周，香港樓市極度熱鬧，雖然貌似是不好的消息，可是還是很值得分享。這些不好的消息背後長遠來說未必維持不好，因為地產是一個很特別的行業，它的好壞都是雙刃的，地產蓬勃向上對經濟大有好處，而且也讓有資產者荷包日漲，有利消費。可是地產如果太好，對經濟貢獻比重太高，則會形成資產泡沫，讓實業形成空洞化，而且百姓生活被樓貸綁死，扼殺消費和創造力。不得不承認，香港有點傾向後面，所以，樓市如果有序調整，進行再平衡，不能因為跌就只看到悲觀的一面，長遠來說，對香港的營商競爭力和居民生活皆有利。
香港寫字樓，商舖租金都是世界第一，而住宅價格也是數一數二，且政府來自房地產的收入佔比也是世界數一數二，應該沒有人不想香港的樓市能有序調整，甚至包括大地產公司，要不他們也是在火山口掙錢，心驚膽戰。那上周，香港地產有哪幾件大事值得探討：
料長實對樓市後市頗悲觀
（1）長實(1113)以超低價賣樓。市場媒體說長實七折賣樓，是不是七折，很難斷定，不過價格是真的很低。長實位於油塘的新盤「親海駅II」，首批平均呎價為14,997元，創市區新盤開價7年新低，被形容為「市區樓、新界價」。小金人覺得沒七折那麼誇張，不過比由會德豐發展的Peninsula East項目（坐落油塘崇耀街9號，親海駅項目旁邊），樓齡7年，樓價約16,000，大約廉宜8%至10％。另一個可以比較的項目則是位於崇信街18號的蔚藍東岸，項目剛於今年6月入伙，算新樓，呎價約21,500元，親海駅開價確實有頗大折讓，不過該項目有海景，長實項目未來沒有海景。為何長實要大劈價，因為哪怕這個價，長實還是能從項目賺10來個億，有幾十億資金回籠。而且長實應該是判斷香港樓市未來要有不小跌幅，所以先下手為強，再看怎樣反手抄底。這是長實一貫作風，投資者值得關注的是，長實對樓市的前瞻判斷應該是頗為悲觀；
（2）香港置地傳放售中環交易廣場第3座全幢甲廈，每平方呎叫價3.8萬元，索價達160億元。不過，置地發言人回應指，市場傳言純屬猜測，置地沒計劃出售中環的任何物業。中環交易廣場第3座全幢甲廈的總樓面約43.08萬平方呎，提供120個車位。在寫字樓高峰期時，該幢商廈的呎租高達170元；經過3年疫情，該廈出租率有所下降，但仍高逾90%，最新租金可能在110至120元。這事情也有深刻含義？雖然置地否認，可是空穴來風未必無因。某國際地產中介已經印了單張，詢問客人。當然這是羅生門。小金人覺得有幾重含義：第一，置地應該處於頗為艱難時刻，這不用內幕消息，置地是中環頂級寫字樓最大地主，現在中環甲級寫字樓整體空置率應該在10％以上（很多去到15% 、20％空置），而租金應該比前兩年跌了20％以上。那你說它辛不辛苦？另外一個原因就是公司在過去幾年在內地投資了600億至800億元人民幣，很多是寫字樓為主，那你說結果怎樣？不用多說。第二，置地應該不會160億元賣交易廣場3期，因為下場會很慘，每呎3.8萬元明顯是零機會成功。最近中環中心某業主掛了一個高層，才20000塊，問題是一個還價都沒有。交易廣場整幢160億應該沒人有這實力，今天時間有限，不分析了。100億元可能有機會，可是100億元成交，那置地在中環的portfolio未來要做的revaluation loss可能都不止這個數，所以怎麼賣？再者，一個專業知識，我記得交易廣場2和3期是同一張地契，怎麼賣？第三，置地很快應該會狠狠劈價賣非核心資產；
港鐵希慎九置 山雨欲來
（3）港鐵(0066)公布上半年業績，雖然經常性業務扭虧為盈，但是物業發展利潤大減逾九成，基本業務利潤按年下跌55.7%，至31.52億元；投資物業重估由去年同期虧損23.76億元，轉為錄得收益10.26億元，股東應佔盈利41.78億元，少賺11.7%。每股盈利0.67元；維持派發中期息每股0.42元。貌似不太差，實則很差，港鐵是勇士，竟然在這世道還能作revaluation gain 10幾億元，光是cap rate從3%至4％調到5%至6％，實則大部分物業都不可避免要做revaluation loss provision。神奇到無倫！如果看踢出這些non core items，盈利應該是跌50％。何必呢？明年你怎麼弄報表？
希慎(0014)6月底止中期股東應佔溢利1.9億元，按年升約1.68倍；第一次中期股息維持每股27仙。上半年營業額16.11億元，跌9.34%。很神奇，如果看細分，上半年寫字樓、商舖、住宅收入都減少？今年上半年，集團寫字樓業務營業額下滑7.5%至7.45億元；商舖業務降9.9%至7.62億元；住宅業務營業額縮17.5%至1.04億元。住宅不奇怪，可寫字樓和商舖怎麼會比去年疫情還差呢？上半年公司的淨現金流可能就3億至4億，可要分紅10幾億元，同樣很有趣。
九龍倉置業(1997)業績也是很不好，公司主席很坦然，業績公告首頁大大隻字「復蘇未及疫情前」。相當坦白直接，也是一條好漢。
以上全是事實分析，以供茶餘飯後閒談！
奧陸資本總裁兼投資總監
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