拆解租售比率上升因由

最近政府稅務局公布了有關樓市3大辣招稅的最新數據。7月份共錄得194宗交易，比6月份下降了近2成，涉及的稅額超過5.62億元，下降約3成。其中，非本地買家入市的買家印花稅錄得57宗，按月下降了2成。新從價印花稅也下降了近2成，反映投資者入市也有所減少。額外印花稅個案的數量按月下降了12.5%。事實上，由於今年經濟復甦步伐未如預期，以及加息因素的影響，買家對入市持更加謹慎的態度，即使是長線投資客和非本地買家，也不會輕率地入市，他們主要瞄準那些有競爭力的筍盤。 買家傾向購減價新盤 可以肯定的是，年初市場曾經預期通關效應會為樓市帶來熱鬧，物業交投也一度增加。但這種升勢在次季已經減少，樓價回軟，近數月整體樓市持續觀望氣氛。短期內二手樓價仍面臨調整壓力，買家傾向選購一手減價新盤。根據美聯物業最近發表的報告，今年次季新盤價格平均折讓幅度介乎-1.2%至-2.9%，7月份新盤的溢價更下降至-6.7%。如果這種情況持續下去，第三季新盤的溢價可能擴大至-10%，新盤的折讓價格將創下新高。因此，在定價方面，新盤具有極具吸引力和競爭優勢。以親海駅為例，不僅成為票王，市場銷售反應已經證明了購買力對新盤的爆發需求。而二手市場方面，以35個屋苑統計，每周的成交量在今年3月初已經下降到低於100宗。 在此消彼長下，租務市場則變得更為熱鬧。根據美聯最新的住宅租售比率數據，以美聯物業促成的住宅租務佔住宅租務及買賣的比率計，7月份該比率升至約82%，為該行自2008年有紀錄以來的新高，並出現逾8成的高位。 料租金樓價短期仍背馳 住宅租售比率上升，過去往往與樓市觀望氣氛有關，現時出現租售比率高企，一方面是因為不乏市民轉買為租，希望市場明朗一點才入市，另外，暑期租務旺季，不少內地生來港讀書亦刺激租務成交，他們往往更會預繳一年租金，對於長線收租業主具吸引力。而且政府積極搶人才，並推出不同的專才計劃，吸納外地或內地人才在港就業，這些措施對於租務需求亦起刺激作用，不少更是物色一些較大碼的租盤。例如何文田豪宅盤皓畋一個818實呎三房連平台的特色戶，於上月亦吸引「高才通」的內地家庭客，並以月租5.3萬元成交。 筆者預期，租務市場仍不乏捧場客，並繼續支持租金持續上揚，今年租金走勢已連升6個月，首7個月已錄逾5%升幅，升幅跑贏二手樓價外，料在短期內租金及樓價仍會出現背馳。 張子存美聯住宅部營運總監 張子存 地產論壇