共享辦公室龍頭WeWork勉強捱過了疫情衝擊，生意反而愈做愈霉。集團早前向美國證交會（SEC）提交申報文件，指客戶流失超預期，現金流惡化，持續蝕錢之下，集團稱經營可持續性嚴重存疑，似乎已經返魂乏術，外界高度關注會否破產。
WeWork曾經極為風光，4年前集團嘗試以470億美元（約3,666億港元）的估值，在美國納斯達克交易所進行首次公開招股（IPO），當時若果成功上市，現時兩間長實的市值加起來也不及一間WeWork。只是集團開始上市程序後，財務狀況必須全部攤出來，投資者仔細審視下，方才如夢初醒。
營運模式非創新 僅屬「分租佬」
WeWork打着創科旗號，揚言顛覆房地產業，漂亮口號的背後，其營運模式核心概念其實談不上甚麼創新，說穿了不過是做「分租佬」。WeWork透過長期租約向大業主大手租入寫字樓，將之間細劏開，以短租約分租出去，從中賺取差價。
無可否認，中小企無需要這麼大的寫字樓樓面，尤其初創往往細細間、人少少，幾張辦公枱已經夠用，這類細辦公室空間並非完全無得做，問題是這種生意是否可以穩陣地持續做下去。一旦遇上經濟風浪，租不出去怎辦？
WeWork租期很短，甚至可以按天、按小時出租，租客隨時可以走人，相當不穩定，現金流於是難以計算，但集團仍然要準時向大業主交租。
心水清的讀者會明白，WeWork的生意模式風險很大。而且分租的生意沒護城河，不像Facebook、美團那樣有網絡效應，人人可做，如果這樣分租可行，持有大量商廈的地產商為何不涉足？
上市失敗續蝕錢 孫正義也中伏
只不過WeWork的營銷手法厲害，明明是包租公，卻包裝為科技公司，標榜集團旗下辦公室的附加價值，指很多租客都是初創，互相分享資訊，形成初創生態圈，實現共贏。華麗的噱頭成功吸引華爾街創投資金，透過燒錢擴張，甚至連軟銀（SoftBank）的孫正義也中伏。
WeWork在2019年IPO上市失敗，開始引發市場質疑集團到底如何實現盈利，已是敗象初呈。到了2020年初爆發新冠疫情，引致史無前例的環球封城，竟令說了多年的在家工作模式流行起來，辦公室需求自然下降。
如今疫情退卻，但在家工作安排未有消失繼續盛行，須知歐美地方大，打工仔通勤時間很長，僱主要求員工返回寫字樓遇上極大阻力，澳洲更有工會告上法庭，要求永久在家工作。WeWork的支柱客戶，又以可遙距工作的科企為主，結果疫後生意不進反退，WeWork所描述的共享辧公室願景最終無法實現。
撰文 : 林建忠
欄名 : 國金札記