2023-08-11
經濟日報
日前《經濟日報》一篇專欄作者蔡志忠的文章提到，「專家們為樓市隱惡揚善，於是連成交量長期是30年前的一半也不敢講。大家有沒有認真想過，今天這樣的成交量是甚麼概念，對各行各業帶來甚麼樣的影響？各位要知道，財金官員可能上任不久，他們需要了解地產行情，或許都會看專家們的評論文章，既然文章都唱好，那樓市便是好，減辣自然也就『無得傾』啦。」
附圖是唐榮整理的自1996年起，按年平均每月整體住宅成交量（住宅成交量/12個月），可以見到統計資料中的歷史高位為1997年，平均每年達到14,393宗，今時每月成交只是當年的尾數的「零頭」，而去年起加息，暫時成交的歷史低位即在去年出現，平均每月只有3,754宗，而大家認知的樓市谷底2003年，平均每月亦有5,965宗成交。
去年住宅月均3754成交 26年低
這個圖還有幾點值得留意，2009年起政府開始推出逆周期措施，2010年破萬宗成交後，成交量其實開始逐步回落，2013年是一個重要轉捩點，多項遏抑樓價的辣招稅、逆周期樓按措施，影響逐步疊加，再加上一手條例實施，發展商賣樓審慎，終引發成交量向下走到一個低台階，整體住宅成交量首次出現跌至平均每月4,231宗的水平，其後平均每月4,000多宗似乎成為慣性，經常在不同年份出現。
中原地產一份報告指出，6月期間本港利率持續高企，買家的入市態度謹慎，市場成交淡靜，影響登記量連續，反映在7月的數據上，7月份整體住宅樓宇買賣登記錄3,065宗及265.91億元，較6月的3,613宗及336.21億元，分別下跌15.2%及20.9%。宗數及金額同創自2023年1月3,051宗及254.31億元後的6個月新低。住宅樓宇買賣登記量較今年3月高峰的6,690宗下跌超過5成，4個月累跌54.2%。
銷售放緩 一手交投5個月低
一手私人住宅方面，7月份錄829宗及79.2億元，較6月的1,010宗及126.8億元，分別下跌17.9%及37.5%。一手交投跌穿千宗水平，宗數創2023年2月後的5個月新低，金額將創2023年1月後的6個月新低。顯示發展商積極推售新盤，但銷售速度減慢，導致一手市道放緩。二手私人住宅方面，7月份錄2,098宗及182.2億元，較6月的2,401宗及200億元，分別下跌12.6%及8.9%。宗數及金額齊創2022年12月後的7個月新低。反映二手觀望氣氛濃厚，買賣持續疲弱。
而值得留意的是，今年雖然首7個月平均每月有超過4,000宗成交，但已連續兩個月成交量低於去年每月平均值，同時市況仍然向下，成交量持續大幅萎縮，自然引發市場各方憂慮。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論