一時間又再草木皆兵，人們都感到面對着一場市場災難，卻忽略了當下市場本質其實是一幕新常態。有人唏噓告別離場，亦有人得到的新機遇，每個人在時代中的機遇其實也不一樣。
新盤「親海駅」才是真正的深水炸彈，震撼開價配合平均價之下可說是一石激起千層浪，再遇上社會喜歡將不同的因素放大來唱淡，樓市前景變得悲觀，反而市場真正的因素卻沒有人去深入討論。
甚麼才是我們最值得深思的市場因素？筆者認為是M3（泛指總存款量），M3並不能代表所有市場因素，但已代表了大部分因素。
香港的M3現在仍在上升軌道，最新截至6月份達16.59萬億元，數字背後代表了很多意義。首先，代表了香港社會十分富裕，在財務上是否富裕不是單看錢的多少，而是看負債比率和現金流，香港銀行體系整體的貸存比率只是68%，潛在現金流可說是多得可怕。
香港的整體住宅按揭率只有約1.9萬億元，但有逾16萬億元的資金，普羅小市民的按揭息口只是約3.6%，單是定期存款已經有8.5萬億元，過去18個月的時間裏新增加的定期已經超過3萬億元，即是說香港小市民享受5%定期息率的人遠比按揭負擔為大。
市場負能量 窒礙投資活動
香港的確是有貧富懸殊，富者很應該支持貧者和失業的一群，但我們不可以否認香港的確是一個富庶的社會，現在面對的市場問題不是缺錢，我們的存款只要一個很少的部分已足以推動到樓市。
香港的市場問題是人們在愈來愈多錢的情形之下不去投資，這是因為銀行高息之外，亦因為社會充斥着悲情和負能量，令人寧收高息投資以作觀望，而且大部分有資產者是會隨着時間過去加上高息之下財富會繼續增長，而他們的負債率亦會因為投資保守變得愈來愈低，所以後市的變化我們不應該以過去的跌市個案去作標準，因為市場在沒有泡沫之下亦沒有泡沫爆破，我們只是面對一個新的常態。
那難道市場上全部都是觀望而沒有壞消息，當然也不是。我們看看最新公布的中國重點商品進出口金額的比較，會見到有增長的項目，亦見到有減少的項目，市場的平行時空是源於急速的社會新陳代謝，從商者亦要面對考驗，小市民供樓可享受H按封頂息率只是約3.6厘，但商業借貸息口卻在6厘以上，這亦可以解釋到為何一些商人的悲情反而會比小市民多。社會轉型的而且確會製造了汰弱留强，但是我們要知道這是個時代演進而並不是悲情的時刻。
撰文 : 汪敦敬 祥益地產總裁
欄名 : 大行觀點