2023-08-09
經濟日報
唐榮過去半年經常提及的是，港股表現欠佳，住宅樓市自然偏弱，最新數據亦顯示，港股其中一項表現，亦即首次公開招股（IPO）市場緩慢，亦拖累中環商廈租賃市場。
像近期股市升穿2萬點，曇花一現後又逐步回落，唐榮過去亦有提及統計數據顯示：
2008年金融海嘯，恒生指數跌65%，美聯樓價指數跌21%；
2011年歐債危機，恒指跌33%，樓價跌6%；
2015年人民幣貶值及A股溶斷，恒指跌36%，樓價跌11%；
2018年中美貿易戰，恒指跌26%，港樓跌10%；
2019年貿易戰重燃、社會事件及新冠疫情，恒指跌20%，樓價跌8%。
保險巨頭業績俏 紛遷址擴張
股市與住宅樓市有關，第一太平戴維斯最新發表的2023年第二季香港寫字樓租賃市場報告指出，股市低迷導致租賃需求減弱，上半年的IPO市場對中環寫字樓市場產生了負面影響，籌集僅178億元的資金，達到20年來的新低（見圖）。
IPO市場下滑意味着投資銀行和證券公司的業務前景不明，尤其是對中環設辦公室的內地公司影響甚大。過去15年來，IPO集資和中環辦公室租金之間的相關性高達0.62，充分證明它們之間的關聯性。
不過報告提到，內地人對在香港購買各種保險的持續興趣，令保險巨頭如友邦、保誠和宏利等能夠在2023年第一季錄得滿意的業績。這令多家保險行業公司進行遷址及擴張，以抓住保險和資產管理業務反彈的機會。
而對冲基金行業因受益於波動的股市，也計劃擴大其辦公室需求，例如Man GLG在國際金融中心二期新租用4,000平方呎空間、富德資產管理公司在同一幢樓內進行了內部搬遷、寶捷思資本市場在友邦金融中心租用兩層的部分單位。
舊樓功能有限 補貼轉型求存
目前市場上空置寫字樓面積超過900萬平方呎，市場還有750萬平方呎的新供應量正在醞釀之中，大部分都是按照最高標準建造，具有豐富的綠色效能和認證，該行預計租戶會對品質趨之若鶩，這些新建築最終會超越老建築。因此，功能有限的舊樓需要以更有吸引力的租金配套及支出補貼來爭取企業租戶，或逐步轉變定位，以滿足更多服務行業（如美容、醫療和教育）的需求，從而在即將到來的新供應浪潮中生存下來。
回到IPO市場，該報告認為，今年第二季集資額按季上升55%，可能預示着年底的市場復甦。據傳多家知名公司將在香港上市，包括順豐速運、拉拉科技控股（Lalamove和貨拉拉的營運商）和盒馬鮮生等，或能進一步推動市場。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論