2023-08-07
經濟日報
據市場統計，7月份10大屋苑只錄得83宗成交，創下了今年新低。相比去年同期的132宗下跌近4成，跌幅相當之大。同時，10大屋苑的成交量連續三個月低於100宗水平，即使過往社運期間也只試過錄得連續兩個月低於100宗成交，反映現時的成交量確實低無可低。
屋苑成交量創下今年新低，筆者認為主要原因離不開加息。最近美國再次加息0.25%，香港雖然追隨，但也只加息0.125%。加息令業主供樓負擔相應增加，按揭利率由3.5%上調至3.625%，如果以借款額100萬元30年期計算的話，按揭利率3.5%的每月供款為4,490元，而3.625%為4,561元，供款增加71元，加幅可算非常溫和。但如果以加息前的2.5%來計算的話，每月供款額其實已上升了15%，升幅並不算少。
加息也可能會令部分準買家未能通過壓力測試，很多人想買樓也不能買。據筆者觀察得知，最近很多買家都採取觀望態度，令到轉買為租的個案不斷增加。有見及此，金管局可以因應美國加息周期將近尾聲，可以下調壓力測試，以免進一步影響上車人士置業機會。同時，發展商最近也積極推出新盤，策略方面都以採取「求量不求價」為主，所以二手樓市場一直受壓，因此二手住宅短期內也難以扭轉成交量低迷的劣勢。
2宗撻訂 反映投資者睇淡後市
種種原因綜合起來，導致本地樓市氣氛不算太好，例如七月中長實「波老道豪宅項目」出現世紀撻訂，賣方已根據買賣協議向買方發出終止通知致使買賣協議被即時終止，並沒收買方已支付約20.77億元訂金，打破香港開埠以來的單一撻訂金額。另外，在6月初，有中資財團以3億元購買會展廣場辦公大樓中高層的7、8及9號室，原定8月份成交，但市場傳出最終買家也同樣選擇撻訂收場，損失訂金合共3,000萬元，兩宗撻訂事件反映不少大型投資者也睇淡後市。
不過有得失亦有得，筆者預計，基於未來有大量輸入人才來港，相信一批住滿7年的移居香港人士將會透過這段樓市淡靜期陸續準備入市買樓。因此，筆者建議一些有實質住屋需求的上車人士，與其幫業主供樓，不如考慮在這段二手住宅市況淡靜的期間主動出擊，遇上合心水樓盤，不妨大膽還價，如果遇上一些急於求售的業主，或許會有意外收穫。
撰文 : 謝順禮 嘉興地產行政總裁
欄名 : 專家論市