2023-08-05
明報
【明報專訊】本星期最矚目的國際財經新聞，自非評級機構惠譽將美國的信貸評級下調莫屬，雖然坊間認為對金融巿場影響不大，但筆者認為，這其實有深層意義，代表經濟教科書說美國國債利率等同無風險利率的概念其實不再絕對，會對基金進行資產配置有一定影響。其實，香港樓巿也如是，曾幾何時不少人認為香港買磚頭只會買貴不會買錯，但近日長實（1113）以低價開售油塘新盤，便也將不少香港人迷信樓價只會升不會跌的神話粉碎。
有分析指上述油塘新盤首批單位每呎僅1.5萬餘元，已是巿區樓盤7年來首度開售時最低水平，這是什麼概念？大家不妨看看政府公布的最新消費物業指數為105.2，和7年前相比約升了12%（見圖1），即說如新盤價不計其他因素而只追及香港的通脹，也應比7年前上升12%，但現在卻是經過7年時間只能平手，該盤的定價猶如時光倒流。
油塘新盤低開 惹二手減價潮
油塘新盤低價開售，即時引發附近的二手業主出現減價潮，有代理朋友指出，該盤呎價其實較早前的個別新界開售樓盤還低，而比九龍區不少居屋樓盤的二手價更為相宜。事實上，根據中原地產統計，該樓盤開價後，不單出現同區二手業主要主動減價，十大屋苑本周末只錄得351組預約睇樓量，按周再跌約2.2%，睇樓量創逾半年新低 （對上低位為今年1月20日錄345組）。
筆者剛看到另一項統計，2021年1月時，巿場錄得586宗一手樓買賣登記，二手則有3976宗，但到了今年6月，一手住宅買賣登記卻達1019宗，二手就只有2594宗，明顯地一手買賣佔整體成交比例急升。
造成上述現象，原因之一是近1年多家發展商因貨尾累積又碰上加息周期，要加快去貨力度，便唯有如上述油塘新盤般降價促銷，很多時新樓價已漸漸貼近二手樓巿，而新盤樓齡新，設施較好，本應享有溢價，如新盤價貼近二手價，買家自然寧願棄二手取一手，令到一手樓的買賣登記比重急飈。反過來，一手又搶了走二手客源，二手成交比例亦會相應下降。
買賣萎縮租務卻暢旺
除了比較一手樓和二手樓外，也可分析一下香港樓巿的買賣和租務巿場的相對變化。根據同事綜合主要代理提供數據，今年1月時全港十大屋苑錄得的買賣成交有290宗，租務則有306宗，兩者極為接近，之後兩者差距不斷擴闊，及7月買賣成交只有95宗，租務則有505宗，兩者比率達5.3倍（見圖2），極為誇張。
出現上述買賣萎縮而租務暢旺的現象，應是一些人賣了樓，暫時沒有興趣再入巿，但始終要住，便唯有租樓，有人擔心租金升會否帶動樓價也升，但既然是因不買樓而令租巿熱，則始終對樓巿造成沽壓，租金就算可以相對硬淨，卻也難以大幅推升樓價。
事實上，香港租金普遍由低位回升不到一成，但最近看到新加坡傳媒的報道，當地的私人住宅租金卻在過去一年狂升，在名校附近的一年間更升了接近三成。有熟識當地樓巿的朋友解釋，新加坡較香港早放寬抗疫和經濟復常，不少資金和人才湧去了新加坡，但其實其經濟體不大，游資氾濫便在當地到處炒賣，以致樓價和租金狂飈，早前新加坡政府更將海外人士買樓辣招稅大升至60%，實在嚇人。
油塘盤開出低價，或會進一步打擊大眾的置業信心，不過長實主席李澤鉅認為，當人人睇淡，利息高企時，現在買樓的風險反較3年前低，此之謂投資的「逆周期」概念，就如股神巴菲特常說的人人貪婪時要恐懼，人人恐懼時要貪婪。
低價賣樓套現 可趁低投地
李說的理論，又可否可以進行實證？事實上，3年前香港的3月銀行拆息處於極低水平，香港樓價卻正於最高位，現在香港拆息已升至超過5厘，樓價卻調整不少（見圖3），如大家認同李澤鉅指未來利息回落的機會大過向上，則現在趁低入巿，也是有一定道理。另外，去年12月香港樓宇買賣登記為多年來最淡靜（見圖4），其時樓巿也風聲鶴唳，之後樓巿即見價量齊飈的小陽春，也是值得參考。
早前有巿區地鐵上蓋盤開售首日售出不到一半單位，而全港新盤貨尾量已升至近20年高位，加上高息環環下，發展商低價賣樓加快套現已是事在必行。
事實上，已有地產界人士預期啟德快招標的一幅住宅地皮，成交呎價可能低至5000元左右，則油塘新盤以每呎約1.5萬元能售出套現，用來投啟德地皮，便有數圍。
以5000元地價，再加5000至6000元建築成本，再加約15厘的利息支出，總成本已約1.2萬元，若再計三成合理利潤，便等同約萬五至萬六元，便和現在油塘新盤的開賣價相若。
[陸振球 樓市解碼]