2023-08-02
經濟日報
日前筆者發表樓市於3年內皆虧損的言論，引來坊間不少批評：「香港樓市堅如磐石，怎麼可能3年內賣出都虧損？作為樓市評論員，不要語不驚人誓不休。」
讀者的批評非常好，這讓我又有解釋的機會，筆者從事地產相關行業近38年，一直在思考如何做好樓市評論者的角色，如實反映市況。眾所周知，報章媒體上的樓市專家多數是地產界或相關人士，大家潛意識裏較為唱好樓市，也是無可厚非，至於讀者便要自己作分析了。
可是問題來了，專家們為樓市隱惡揚善，於是連成交量長期是30年前的一半也不敢講。大家有沒有認真想過，今天這樣的成交量是甚麼概念，對各行各業帶來甚麼樣的影響？各位要知道，財金官員可能上任不久，他們需要了解地產行情，或許都會看專家們的評論文章，既然文章都唱好，那樓市便是好，減辣自然也就「冇得傾」啦。
「3年內只輸不贏是真實的」
筆者認為無論是港府還是市民大眾，都應該更清楚地產市道，正如本文的焦點，樓市3年內皆虧損的故事是真實的。在2020年之後的3年內，以1,000萬元買進一個住宅物業，支付印花稅加佣金、律師費、裝修以及按揭費用等等，總成本大約是1,100萬元，3年之內賣樓必須支付額外印花稅（SSD)，即由100萬至200萬元不等，假如這段時間內賣樓，就需要提高大約3成才能打和，樓價有可能賣到1,200多萬至1,300萬以上嗎？
答案當然是不可能，以近年樓市處於下跌的狀況來衡量，3年內買進的物業帳面幾乎都虧損，更何況成本是要加上印花稅和各項支出的。日前香港銀行再次加息，直接增加供樓負擔，進一步衝擊疲弱的物業市道，令樓市交投更加雪上加霜。
人們常說要「打破樓市只升不跌神話！」此話猶在耳邊，今天我們已在討論樓價將要跌多少，將會跌多久。樓價下調似乎又符合當局的期望，正如財政司司長陳茂波所言，今天的樓價在首置者眼中仍然偏高，港府需要優先照顧他們的買樓需求。不過矛盾的是，即使在03年沙士期間，樓價累跌6、7成，用家仍然不敢入市，他們害怕低處未算低。
撰文 : 蔡志忠 亞洲地產創辦人
欄名 : 專家論市