2023-08-01
經濟日報
美國聯儲局一如市場預料，加息0.25厘，聯邦基金目標利率維持於5.25厘至5.5厘，為這輪加息周期第11次加息，累加5.25厘。聯邦基金目標利率提升至5.25厘至5.5厘，創逾22年新高。
而本港銀行今次亦有跟隨美國加息，由滙豐銀行牽頭上調最優惠利率（P）0.125厘至5.875厘。雖然本港是次加息溫和，但由於美國聯儲局暫未有明確表示今輪加息的完結時間表，故下半年仍有機會再次加息，為樓市帶來一些不明朗因素。
另外，近期一手新盤積極推售，加上開價非常貼近二手，定價極具優勢，進一步搶去二手客源。本行資料研究部綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，7月首26日新盤銷售量錄約600宗，與6月相若。二手市場則受加息及一手搶佔市場焦點下，交投仍然在低位反覆；綜合土地註冊處資料顯示，7月首26日二手住宅錄2,154宗註冊，料7月全月錄約2,500宗，或創自2020年1月後3年半新低。
在加息陰霾，以及本港經濟復甦步伐未及預期，樓價更不升反跌，有部分準買家入市持觀望態度。據差餉物業估價署公布，6月私人住宅售價指報349點，按月跌約0.54%，連跌兩個，創4個月以來的低位。事實上，以一個600萬元的物業為例，若以承造9成按揭，30年還款年期，按揭利率3.5厘計算，連同按揭保費，每月供款24,772元；在加按揭利率0.125厘後，每月供款升至25,159元，每月需供多387元。
加息幅度雖微 窒礙入市意慾
雖然供款升幅輕微，但由於本港已加息多次，對供樓人士來說已形成一定的壓力，無疑增加了供樓支出。在貸款成本增加下，亦窒礙準買家的入市意慾。
筆者認為，本港經濟上半年因通關效應、政府推出多項人才來港的計劃，有助帶動本港經濟及樓市反彈；惟踏入下半年，暫時缺乏利好樓市的因素，加上息口走勢未明，對樓價構成壓力，交投亦受阻。
雖然早前政府進一步放寬按揭成數，但刺激換樓鏈的效應仍未見浮現，故筆者認為，目前樓市「撤辣」無期，樓市的前景「能見度」持續偏低，導致買賣雙方皆觀望後市，料二手交投仍難以提振，客源或進一步流向一手。不過，任何事情總有兩面，樓市持續調整，反而是有意入市的買家更應趁勢尋寶，而新盤減價推銷，可謂千載難逢的入市契機。
撰文 : 馬泰陽 香港置業行政總裁
欄名 : 大行觀點