政府去年宣布放寬舊樓強拍門檻，由最低80%業權降低至60%後，市場原本預期會有大量舊樓短期內完成收購，但事實卻相反，今年上半年完全沒有成功收購個案，是過去數年最淡靜市況。業界相信除非政府進一步放寬市區舊樓地積比，否則只有市建局才會收購舊樓。
上半年無成功收購 近年最淡
根據領福集團統計數據顯示，2018年全年有32宗成功完成併購的個案，即平均每個月有2.7宗成功個案，全年舊樓收購金額達183.25億元，相信因為當年處於樓價高峰期（CCL指數曾突破191點，現時約164點），發展商對前景樂觀所以大力併購舊樓。
然而，隨着樓市高位回落，發展商收購舊樓的意慾明顯下降，去年疫情肆虐期間，市場仍錄得9宗成功完成併購個案，涉及約60.89億元，其中較積極收購的樂風集團成功購入鴨脷洲平瀾街及尖沙咀漢口道兩幢舊樓，涉資約19.2億元。
相反踏入2023年，香港經濟全面復常，近半年時間卻完全沒有成功併購個案，反而出現數宗撻訂，例如去年有財團動用約1.3億元，購入觀塘恒安行美慶大廈數個住宅單位及一批地舖，惟收購行動臨時終止，目前買賣雙方正對簿公堂；另外，有基金原本計劃動用逾10億元，收購沙田嶺路包括百樂別墅、樂山及翠嶺山莊3個屋苑，惟最終無疾而終，個別業主見收購不成，近日於二手市場出售單位，二手呎價僅9,600餘元，比收購價低25%。
除了樓價升勢不似預期，令舊樓收購熱潮急速降溫外，近年政府賣地地價大幅回落，可謂徹底冰封舊樓收購活動。去年12月長實 （01113） 以約87.03億元投得啟德宋皇臺站地皮，呎價僅6,138元後，各區地價開始回落。西環堅尼地城西寧街一幅蚊型地，由會德豐以17.2億元投得，樓面地價約7,071元，港島區樓面地價逾21年新低。比去年11月西寧街地皮，同區地價7個月來下調25.5%。
市區舊樓地積比 業界倡再寬
相對而言，西營盤第三街數個舊樓項目去年完成併購，收購價樓面呎價約1.16萬至1.3萬元；其次，中資財團去年以約3.2億元，購入黃大仙鳴鳳街舊樓地盤，樓面呎價約8,080元。2個舊樓收購個案樓面呎價比官地高出3成以上。
過去政府官地規模甚大，中小型發展商根本無法參與，但是近年政府推出的官地不乏中小型地皮，成交地價金額也適合大部分中小型發展商參與，例如葵涌荔崗街地皮（11億元）、沙田顯和里住宅地皮（7.86億元）、西營盤崇慶里地皮（12.4億元）及西營盤醫院道地皮（5.51億元）等等。
總括而言，近期官地樓面呎價及投資金額變得愈來愈「靈活」，中小型發展商不用耗費大量人力物力進行舊樓併購，因而形成政府去年宣布放寬強拍門檻，但卻無人進行舊樓收購的尷尬場面。
有從事舊樓併購的業界人士指出，現時行內有約150名代理專職從事舊樓收購，在目前市況該批人士面臨失業危機急升，認為政府進一步放寬舊樓重建地積比率，相對降低強拍門檻更有效，例如現時市區舊樓地積比約8至9.5倍，若放寬至9.5至10.5倍，相信發展商會較容易計到數。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論