2023-07-31
經濟日報
美國聯儲局公布最新議息結果，加息0.25厘，本港銀行息率亦隨即宣布跟隨，惟加息僅0.125厘。是次加息幅度一如市場預期，同日港股亦見回升，反映市場已接受是次加息結果。
然而更重要的是，聯儲局態度曖昧，議息後未有明確表示加息周期是否已經完結，相信仍要視乎通脹的走勢，短期息口變化仍然難以預測。筆者不排除美國至少再加一次息，為樓市添上變數。加上目前本港經濟復甦步伐較預期慢，股市波動，而且多個新盤應市，料仍以吸引價搶購買力，相信第三季維持「一手穩二手軟」的格局。
今次香港加息0.125厘，以P按計算即升至3.625厘，假設以100萬元按揭貸款，以30年按揭年期計算，每月供款約4,561元，比起未加息前約4,490元，增加約71元；又如，按揭貸款額500萬元，同樣以30年按揭年期計算，加息後每月供款為22,803元，比起未加息前增加約351元。單次加息幅度輕微，對業主的影響及衝擊亦有限，但多次加息之後，業主負擔已經加重，亦影響未入市者的壓力測試結果。
加息衝擊 樓價連跌2個月
連番加息之下，近月樓價已見回調，差估署公布6月份私人住宅售價指數，按月跌約0.54%，連跌2個月；「美聯樓價指數」已連跌4星期，較年內高位跌2.03%。綜合十大屋苑，7月份平均實用呎價與年內高位平均呎價相比，當中8個屋苑下跌，僅2個上升，而呎價下跌最大的屋苑為海怡半島，跌約9.1%，實用呎價不足14,900元。
二手樓價下跌之際，二手交投同樣受壓。在息口上升壓力陰霾下，以及股市波動影響，業主及準買家拉鋸情況持續，加上多個新盤市場搶樓市焦點，凍結二手購買力，料第三季二手交投表現疲弱，二手成交量估計只有約8,300宗，按季續跌。
新盤方面，雖然同樣受息口上升陰霾影響，但發展商積極以吸引價開售，並推出各式各樣的優惠及付款方法吸客。紅磡全新盤剛公布價單，首批價錢相當吸引，較去年推出的同系項目有折讓，相信反應熱烈。在新盤強勁攻勢之下，料8月份一手成交量有機會重上1,000宗水平；若連同9月份一併估計，料第三季一手成交錄2,800宗，較第二季微升2%，按季相若。
加息壓力一日未除，相信本港樓市「低氣壓」會持續，尤其是二手受到的影響更大。不過，筆者相信，以美國現時的經濟情況，高息實難長期維持。始終高息環境窒礙資金流動，拖慢經濟復甦速度，相信停止加息只是時間的問題，屆時資金的流向將會有所改變，從而有利樓市。故筆者相信最快要到第四季，本港樓市的交投將出現明顯的改善。
撰文 : 布少明 美聯物業住宅部行政總裁（港澳）
欄名 : 大行觀點