2023-07-31
經濟日報
上半年工廈租務下跌，世邦魏理仕工業及物流部執行董事兼主管黎尚文稱，疫後經濟未回復，業主暫緩工廈重建及改裝活動，令搬遷活動亦降低。後市上，他指企業重視ESG以及自動化操作優勢，全新物流倉可看高一線。
回顧上半年整體工業市場市況，世邦魏理仕資料顯示，2023年上半年工業租賃量整體為130萬平方呎，僅為2022年上半年460萬平方呎的27%。黎尚文指，租務需求受多個因素影響，包括環球市況。他指出受外圍需求低迷影響，4月及5月貿易總額按年下降14.3%，連續13個月下降。同期集裝箱吞吐量及空運量分別按年下降20.3%及6%，全球貿易需求疲弱，2023年第二季度租賃勢頭進一步萎縮。
此外，「以往租務成交，很大比例來自公司逼遷，因原租用物業進行重建、改裝成凍倉或數據中心，每年涉及約100萬平方呎。由於疫後內地經濟一般，業主取態保守，暫緩改裝或重建決定」。他指出，通關後不論飲食及零售行業，未有擴充需求，反映通關對工業推動不算高。
以近期成交來看，仍有個別行業支持租賃活動，包括數據中心，上半年萬國數據（GDS）租用294,000平方呎，用於擴張業務。至於澳洲數據中心AirTrunk，宣布在港成立第二個據點「HKG2」，落戶大圍成運街9至11號生力工業中心全幢，總樓面約14.3萬平方呎，租約由2023至2039年，呎租約25元。
電動車行業興起 租用大樓面
黎尚文預計，下半年租務活動勢增加，包括藝術品行業，「藝術品需要大型儲存倉，拍賣行為安排整個拍賣過程，對倉庫有需求。加上本地富豪購藝術品，而近年亦興起網上拍賣，故成一路新需求」。另外，他指電動車行業興起，亦有租用大樓面。如九龍灣三湘貨運中心多個單位，涉及約9.3萬平方呎，獲電動車比亞迪香港代理商租用，料作維修中心，呎租料約12元，反映電動車市場不斷擴充。
凍倉需求方面，他指疫情期間全球需求大增，未能外出用膳，故冷藏食品需求上升，惟目前復常下，相關需求是否保持仍有待觀察。
近年倉庫出租情況，遠較其他商業範疇如寫字樓、商舖理想，空置率一直保持極低，今年情況不變，倉庫空置率按季下跌0.2個百分點至2.5%，長期的低空置率確保本季度租金保持平穩，截至2023年上半年增長約0.4%。黎尚文預期，雖然空置率低一般會推高租金，但由於需求低迷令業主較為靈活，租金持平向穩。
租務格局方面，黎尚文分析，全新高規格的物流中心，在租務上具優勢，「跨國物流公司、零售品牌等，愈來愈重視ESG，若租用太舊式倉庫，未必可獲總部批核。此外，很多大型物流公司，正面對人手不足問題，故可能把數個工作點，遷往可進行自動化操作的樓面，整合業務，全新物流中心便甚有優勢」。
高息+缺盤 工廈交投料減少
投資買賣上，過去兩年工廈曾成為交投最暢旺的範疇，惟今年交投大跌。黎尚文指，高息加上缺盤，交投難免減少，「息口上升，投資成本高，令基金投資上卻步。同時間，全港工廈絕大部分為老牌業主持有數十年，他們向來不急於套現，何況對上兩年很多已沽出很多全幢工廈，市場缺盤亦影響交投」。
作者：梁建國
責任編輯：黃鑠安