【明報專訊】美國聯儲局再加息0.25厘，香港1個月拆息（HIBOR）也連升3個工作天至5.27厘，再創逾15年半新高，而繼多家銀行也將香港的最優惠利率（P）調升0.125厘後，昨天南洋商業銀行宣布，由7月31日開始，該行的P將由5.75厘上調0.375厘至6.125厘，比其他銀行升息多出0.25厘。現在大家開始關心美國會否再加息而香港跟隨，又或加息周期是否已完或快完結，何時可以開始減息？
雖然聯儲局主席鮑威爾稱今年極大可能不會減息，但至少利率期貨反映，聯儲局9月不再加息的機會率高達八成，而香港銀行今回也只是追加息0.125厘而再落後美國加幅，令香港和美國的息差又再拉闊。
其實，經濟學理論已指出，若息率高於通脹2個百分點便已有壓抑通脹的作用，如今美國再加息後，美息已高見5.5厘，已高出美國消費物價指數（CPI）按年升幅約2.9%不止2個百分點（見圖1），即理論上就算美國不再加息，美國通脹也不會再惡化，就看看通脹能否回落至接近2%的目標，聯儲局便有可能開始減息，尤其是明年是美國總統大選年，現任總統拜登是有極大誘因向聯儲局施壓減息，就是等一個減息的藉口而已。
美息口雖近見頂 港樓巿仍欠向上動力
雖然港美息口可能接近見頂，但香港樓巿似乎欠缺向上動力，原因之一是發展商積壓太多新盤貨尾，據中原統計涉及多達19,085伙（見圖2），為2003年第四季後的近20年新高，另預計2023年落成的私人住宅，截至今年第二季售出不足四成單位（見圖3），銷售進度落後。每年第二季同年落成的一手售出比例持續下跌，2020年錄70.5%，2021年63.4%，2022年59.3%，2023年只有38.9%。售出比率逐年遞減，在3年間大幅縮減了31.6個百分點。今年比例更明顯偏低，小於四成，導致現樓貨尾積壓不斷上升。
此外，以每年第二季計，上一年落成的私人住宅售出比例亦持續下調。2022年落成私人住宅，2023年售出比例錄71.4%。2022年售出2021年落成84.1%的單位，2021年售出2020年落成85.8%的單位，2020年售出2019年落成81.2%的單位。比例由以往的八成以上，降至2023年的約七成水平，近兩年更由高位累跌14.4個百分點。
發展商難高價買地 不利港府財政
截至2023年第二季的統計，2023年落成私人住宅估計有18,937個。其中未推售單位6422個，貨尾單位5156個。合共待售單位11,578個，待售單位佔全年估計落成量高達61.1%，售出比例只有38.9%。
今時唔同往日，今年落成的新盤截至第二季不足四成售出，餘貨發展商隨時要負擔5厘或以上的利息成本，造成要劈價賣樓的壓力，也會搶去二手樓的客源，而發展商賣樓難，也難以高價買地，不利香港政府的財政。
資金流定存 不利股市樓市
本欄上周提及有地產界人士指香港M3貨幣供應仍繼續增長，等於在積累購買力，所以樓巿仍大好，但其實近年M3增速明顯放慢，不論對香港的股巿和樓巿都造成壓力。事實上，若進行更深入的分析，應觀察香港M1貨幣供應增長近年明顯跑輸M2的貨幣增長，兩者相減更出現負數（見圖4），即是人們因高息或認為經濟前景不明朗，紛紛將錢存放在定期存款或存款證上面，令貨幣流通率減慢，亦即令到巿場上流通銀根抽緊，那自然不利股巿和樓巿。
筆者近日和曾是星級分析員兼知名基金經理飯聚，席間對方說數十年來未見過香港現時面對的困局，因為香港沒有任何天然資源，靠的是作為中國和國際的交通橋樑，現在中美交惡，而中美經濟也有問題，香港又如何可發揮優勢，但房地產價格仍幾乎是全球最高，合理嗎？
對方又說，7月28日再有啟德地皮招標，而地皮在富豪酒店對面，天橋已拆了，位於太子道旁，卻過唔到九龍城，前面居屋，無海景，又要起男童院設施，他和香港地產發展商相熟，說會有發展商打算出標價每呎3000元樓下博執死雞，而地皮要9月8日才截標，會睇下個市近第三季尾跌到乜位先出價都未遲。
對方又認為，幅地成交呎價極有可能不到5000元，如真的如此，現時啟德新盤樓價要每呎2萬元，不知道如啟德新地皮最終以每4000餘元售出，之前在高價買入啟德新盤的買家如何是好，又會否再掀起新一輪樓盤劈價潮？而筆者聽聞，近日陸續有新樓盤暗地提供多達15%的回贈，等同樓盤變相大劈價，如傳言屬實，後巿或會有新一輪的沽壓。
[陸振球 樓市解碼]