跌幾多？

差餉物業估價署剛公布最新樓價指數，本港樓價已連跌兩個月，6月份按月再跌0.54%，報349點。附圖顯示，相關指數低點是去年12月的334.7點，樓價6月現水平再跌逾4%左右便跌穿該價位。但會跌多少？ 若以滙豐最優惠利率計算，去年9月23日由5厘加至5.125厘，其間計及今次共加5次，至今日起達5.875厘。不過，加息後現時普遍供樓人士選用的H按封頂息率將升至3.625厘，與過去低於2厘、甚至1.5厘的超低按息，其實加息幅度已不少，樓價下行壓力亦加大。 過去已提及，加息較長的日子，由2004年6月至2006年9月的加息周期，美國累計加息17次，香港較美國延遲近9個月加息，由2005年3月至2006年3月加息9次，最優惠利率由5厘上升至8厘，每次加息幅度由0.25厘至0.5厘不等，其中2005年7月1個月內加兩次息合共0.75厘。美息合計加幅達4.25厘，港息沒有跟足，加幅為3厘。 6月樓價 較去年低位僅高4% 而樓價調整，一般認為加息對樓價的影響都是累積的，加兩三次後才出現壓力，樓價期間曾由2005年4月的95.4點回落至同年11月的88.5點，跌幅7.2%，下跌時間短暫，加息周期樓價更傾向反覆上落的格局。 若以今年樓價高位，亦即4月的354.2點計，如果跟上次加息的跌幅，跌7.2%，樓價跌至328.7點，大概要跌至2017年上半年左右的水平。此數值相較附圖中2021年9月398.1點的歷史高位大約要跌17%。 更激進跌幅 94至95年見16% 不過，還有更激進的跌幅，上世紀曾經有一個加息周期，當時遇上政府大力出招遏樓價，出現頗明顯的跌幅。1994年2月4日，美國聯儲局加息0.25厘，揭開加息序幕，儲局隨後在1994至95年時曾經大舉加息，連加7次，由3厘倍增至6厘。緊隨聯儲局的加息行動，本港的最優惠利率亦在1994年3月至1995年11月先後5次加息，由6.5厘上升至9厘，即加息2.5厘，息口上升扭轉了香港樓價1994年初的升勢。 1994至95年的加息周期，樓價呈現反覆回落的態勢，樓價由1994年3月的高點119.4點，輾轉回落19個月，至1995年10月的低點100.8點，其間樓價回落幅度為16%。 今時同樣累積加息，同樣有政府逆周期措施及辣招稅，同樣以今年樓價指數354.2點高位推算，跌16%，樓價將回落至297.5點，那大概是2016年下半年的樓價水平。同樣相較歷史高位，那就是25%的大跌幅了！ 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論