金管局早前放寬按揭成數，屬於近14年以來首次扭轉逆周期措施。早前曾經提及放寬按揭後，二手市場繼續悶戰，今日再討論一下悶戰背後因素。
今次金管局放寬按揭，對市況刺激不像過去數次放寬按揭那麼顯著。如果說政府想藉微調按揭測試樓市水溫的話，今次大概試出的水溫有點偏冷。
寬按揭效用 受3方面影響
事實上，有3方面影響到今次放寬按揭的刺激作用，一是「唧牙膏」式放寬按按揭，過去推出「林鄭PLAN」、「茂波PLAN」已經釋放市場大部分購買力，再放寬按揭的邊際效益正在降低。
跟上車族的「剛性需求」不同，換樓人士的置業彈性相對較大，今日市況欠佳、經濟環境不明朗，現時居住、持有的單位賣不到好價，將換樓計劃推遲一年半載，最多接受「住細點」、「住迫點」，甚至有些人變成「雙租族」，亦即是將自己的單位出租，再租用更大一點的單位。簡單來說，換樓較上車要考慮的因素要多得多。
二是金管局在放寬按揭成數時候留了一手，未有同時放寬壓力測試要求，背後涉及銀行系體安排考慮，但客觀而言，大額物業買家要真的享受放寬按揭幫助，入息門檻亦提到相當之高。
以1,500萬元為例，若要借盡按保以8成按揭入市，通過壓力測試入息門檻是11萬元，而按統計處數據，家庭收入在10萬元以上的家庭約21.8萬個，佔全港數目約8.1%。
最後亦是最為關鍵還是市場基本因素，例如經濟復甦疲弱，因移民潮造成市場短暫供過於求，利息處於近年高位均削弱了市場的投資收租、換樓意慾。
其實回看自2009年起，政府推出3項樓市「辣招稅」、金管局推出8輪逆周期措施，雖然減慢樓價急升的速度，但未有扭轉樓市上升的趨勢，直至去年進入加息周期，樓市才應聲回落，反映供求、息口因素是影響樓市最基本因素。反過來，當利好樓市的基本因素逆轉成利淡，要逆周期透過放寬按揭等完全扭轉樓市大趨勢，屬事倍功半。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論