2023-07-24
經濟日報
縱觀上半年，通關後對工商舖物業最大推動，始終是與旅客相關的商舖，租務轉多兼空置率降；反觀甲廈市場，半年來變化欠奉。
疫情長達3年，對物業市場來說，住宅樓價去年下半年才出現調整，受衝擊程度計，寫字樓、商舖租金明顯較大，畢竟封關狀態下，跨境商業活動叫停，導致涉及商務、旅遊往來大幅放緩，甲廈及商舖租金普遍達3成跌幅。市場預期中港通關後，商業活動重啟，租金亦可反彈。
年初通關至今半年，多間測量師行近日進行半年結，發現舖位及寫字樓市場表現稍為不同。商舖市場上，因為通關後旅客立即重臨，即使人數、消費尚未回復至疫情前水平，商舖租務已有明顯活動。1至5月零售業總銷貨額總計1,719億元，由於去年基數較低，按年錄得21%明顯升幅，當中受旅客追捧的珠寶及鐘錶、服裝及配飾和藥物及化粧品表現亮麗，升幅4至8成，直接令零售商重啟擴充。
核心區舖空置率9% 見3年低
半年以來，核心區舖位錄得數十宗租務成交，戴德梁行統計，核心區空置率繼續呈下降趨勢，平均空置率約9%，為3年來低位。至於街舖租金，各區按季均錄得低單位數增長，年初至今各區平均升幅約為5%。
後市上，目前主力仍是本地藥粧店和藥房租舖，而國際品牌、奢侈品等仍較為保守，畢竟內地經濟尚在復甦，高消費客群不如以往般「豪買」，令相關商戶變得審慎。以往核心區租金高，全因奢侈品高價搶舖所致，若下半年消費改善，可增強奢侈品重新租舖的信心。整體而言，預期核心區舖位租務持續向好。
寫字樓市場卻欠起色，據世邦魏理仕數據，今年首季甲廈出現較大型的搬遷活動，令淨吸納量過去連續3個季度呈正數，但到今年第二季，淨吸納量回落至負數，令上半年淨吸納量達到負27.67萬平方呎，可見通關未有為商廈吸納量轉正數。亦因負淨吸納量將總空置面積推高至1,350萬平方呎再創新高，空置率上升0.4個百分點，達到15.7%的歷史新高。
新甲廈吸客 惟租金反彈乏力
商舖市場有反彈，寫字樓卻未有，反映通關後旅客即時到訪，可帶來新商機。至於寫字樓租務，始終涉及的因素頗多，一家公司是否進行擴充，要觀乎環球營商環境、息口走勢，以及當地股市表現等，較為長遠及全面的考慮，租務信心仍疲弱，新需求增長不大。同時間，寫字樓遇上供應高峰期，兩年來有數以百萬計呎的樓面新供應，需求未見改善，故空置情況持續。以上因素還未計算疫情後新常態，機構對寫字樓樓面的需求量，是否出現結構性轉變。
在目前新需求仍未回復下，料下半年寫字樓空置率仍高，但亦因新甲廈落成，料會出現不少搬遷活動。新甲廈質素優勝，再加上齊備ESG元素，跨國企業感興趣，相信新甲廈吸客上仍有優勢，但租金難以反彈。