2023-07-24
經濟日報
在新冠疫情及加息影響，樓價於去年開始調整，金管局於今個月初公布，調整部分樓市逆周期措施，包括放寬自用住宅物業按揭成數。有按揭顧問估計，措施可刺激樓市成交，並指「轉按」宗數亦會上升。
星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示，由於需要時間消化消息及物色新樓盤，暫時未見措施對新造按揭有明顯上升，但相信利好作用會逐步反映，對樓市成交有正面影響，帶動整體成交上升約5%。
整體樓市成交 估升約5%
若以新造按揭計算的話，他估計1,920萬至3,000萬元的物業最受惠，因為以往最高只可承造5成按揭，但目前最高可承造7成按揭，意味可承造多2成按揭。
此外，由於新措施亦會減低全數物業的保險費用，變相若1,000萬元或以下物業要承造按揭保險，保險費用亦較舊有政策減少數萬元，相關買家亦可受惠。
他留意到，在新措施公布近兩星期，業主的轉按意慾有所增加。以他經營的按揭中介公司為例，有關轉按查詢，尤其是600萬元以上住宅的查詢，較未放寬按揭成數前每日升約3成。
1500萬單位 轉按可套回300萬
他解釋，以往轉按的話，1,000萬元以下物業最多可承造6成，1,000萬元以上物業最多承造5成按揭，但放寬後1,500萬元或以下物業均可承造最高7成，意味即使樓價沒有上升亦可套現現金。
他舉例，假設2年前以1,500萬元購入一個單位，那時只可承造5成按揭，現則可承造7成按揭，即可套現新增的2成按揭所涉現金，而1,500萬元的2成即是300萬元。
他補充，由於一般銀行定期存款的利息為4厘以上，很多業主會在套現後到銀行做定期存款，從而可無風險賺取息差。
另外，轉按提供現金回贈，加上銀行目前的回贈為歷史高位，一般提供2.8%回贈。換言之，1,000萬元物業轉按承造7成按揭後，可獲取19.6萬元現金回贈，扣除律師費後，仍可獲取約19萬元，對很多業主而言是一筆「橫財」。
相反，業主「翻按」的意慾則未有增加，因為「翻按」代表物業完成供樓後再度承造按揭，通常相關物業的業主年紀較大，他們需要時間消化消息，亦較審慎處理貸款，故考慮時間亦相對長。不過，由於目前逾3成青年人置業需要依靠父母支付首期，而通常父母會將物業抵押予銀行，再將現金給予子女當作首期，因此放寬按揭成數對於進行「翻按」有幫助，「以往退休後沒有入息的人士只可承造最高4成按揭，但目前可承造最高5成，所以我預計長遠『翻按』的宗數會增，升幅約10至20%。」
作者：潘淑盈