2023-07-21
明報
【明報文章】政府倡議的「新田科技城」正在諮詢公眾，上周更在展城館向城中規劃、建築測量、工程、景觀和保育等相關專業人士介紹政府的規劃及諮詢意見。據聞，會上有專業人士對政府能否成功收地推動計劃提出質疑。有業內人士指出，佔地600公頃的新田科技城，預料半數土地屬私人擁有，但政府未有接觸當地鄉紳地主，懷疑政府如何可以成功收地。另一邊廂，政府對收地卻胸有成竹，筆者得悉，原來政府打算動用《收回土地條例》此一「尚方寶劍」來收地，根本毋須與地主逐塊地商討。
新田科技城的總發展面積達627公頃，大致由創新科技園區和新田市中心組成。其中，創新科技園區及河套區港深創科園將合共提供300公頃創科用地，佔新田科技城總發展面積約一半，可容納700萬平方米總樓面面積，相當於17個香港科學園。餘下土地將興建新田巿中心，供約5萬個公營和私營房屋單位。
這個發展計劃的其中一個爭議，是相關發展用地涉及近250公頃濕地保育區和濕地緩衝區，當中前者佔六成，因而備受環保團體批評。有出席上周諮詢會的與會人士向筆者透露，諮詢會上亦有保育人士提出，當區是候鳥走廊所在地，質疑整個計劃的環評能否過關；亦有人提到發展計劃與原有新田村的保育共融問題，指出新田村有獨特歷史文化，該村文氏族人與文天祥相關，認為在規劃時要同時要考慮該村的文化保育問題。
有業內人士指出，新田科技城估計有一半土地是私人用地，政府在提出發展計劃時卻未有與當地大地主商討，直言該區鄉紳有頗大意見，對地主會否接受政府以每方呎1267元新界農地價格收地表示懷疑。但據筆者得悉，政府對收地問題並不擔心，因為當局打算動用《收回土地條例》收地。
所謂《收回土地條例》，是一條賦予政府權力徵用私人土地作「公共用途」的條例。條例規定「公共用途」要符合特定要求，包括衛生情况欠佳、物業嚴重干擾空氣流通或在其他方面對居住造成健康損害、為作香港駐軍有關的任何用途，以及行政長官及行政會議決定為「公共用途」而收回。
允許發展商「原址換地」
過往政府內部對於動用《收回土地條例》頗為謹慎，一般認為興建道路、醫院、學校、公屋等公共設施，才被視為「公共用途」；至於私人房屋、商業用途的設施，則不被視為「公共用途」，擔心若動用《收回土地條例》收地會遭到司法覆核。新田科技城內的創科設施，將會批予創科企業，有業內人士認為不屬於「公共用途」，不能動用《收回土地條例》。不過，據悉政府內部諮詢過的法律意見，指當年政府發展荃灣新巿鎮時，有一宗涉及收地的官司「陳流芳案」，當中的判例表明，政府若基於公眾利益而收回土地作整體發展用途，相關土地亦可作商業用途。
據悉，政府目前正在規劃新田科技城的土地用途，打算明年初啟動收地程序。除了動用《收回土地條例》收地外，亦會在合乎土地規劃的情况下，容許擁有的土地發展商補地價「原址換地」。現行原址換地只限於住宅及商業樓宇，據悉，有立法會議員正游說政府，將「原址換地」範圍擴展至物流業或創科用地，當局正在研究之中。
有業界人士提醒，即使政府在收地的法律基礎上站得住腳，但收回的土地始終有成本，政府現在為了鼓勵創科發展，打算將這些收回的土地以私人協約方式判給創科企業，當中會否收回成本、收回多少成本，亦需要有政策標準，否則日後難以向公眾交代。據悉，在上周的專業界別諮詢會上，亦有專業人士提出相關問題，當局當時未能給出具體答覆。
[李先知]