2023-07-20
明報
【明報社評】負責舊區重建及舊樓復修的市區重建局，帳目9年來首次「見紅」，雖然去年入不敷支的原因主要是要將項目減值撥備，但預示未來兩年踏入收購高峰期，赤字情况將會加劇，所以需要向特區政府借貸應付。由於地產市道導致的原因，無可厚非，但重建舊區收購價參考「同區7年樓齡」的模式，則需要及時檢討，否則市建局項目愈多，虧損愈大，成為無底深潭。舊區重建計劃不能停，舊樓復修工作更有迫切需要，現在是時候釐清不同部門的職能，市建局是執行單位，政府有責任支持，立法會議員則需要及時對「同區7年樓齡」收購價參考指標重新定義，並在社會層面達成共識。
舊樓失修成盡快重建壓力
舊區重建需要新經營模式
全港有超過27,000幢樓宇的樓齡達30年或以上，其中約兩成被評定為「失修」或「明顯失修」狀况，樓齡超過40年和50年的狀况，更加令人擔憂。這些舊樓遍佈全港，但多集中在旺角、深水埗、九龍城及中西區等舊區。市建局的兩項核心任務，是舊區重建，以及舊樓復修，但工作不可能追趕市區老化速度，若此類失修樓宇再不復修或維修保養，預計至2030年，將會有超過2萬幢樓宇瀕臨「失修」或「明顯失修」狀况。年前有馬頭圍舊樓坍塌造成人命傷亡，近日舊樓外牆石屎剝落接連發生，昨天的一宗，就有一名路人受傷。
舊區重建和舊樓復修是相互作用的兩項工作，如果重建就毋須復修，復修保養好就可以減少需要重建的壓力，但當然不能任選其一而為之，也不是先後次序的問題，兩者必須同時進行，因為香港樓宇老化的速度，取決於復修是否及時到位，市建局對此的定位是「成也復修，敗也復修」，但舊樓復修的問題多多，沒有保養基金，業主立案法團失職，主要是過去沒有強制執行保養計劃的後遺症，誠然，市建局已經做了很多「額外」的工作去促成舊樓復修，市建局資助復修計劃已經投入190億元，復修樓宇達到7700棟，但畢竟是僧多粥少，而且問題積重難返。
市建局成立至今22年，舊區重建項目約80個，這些精挑細選的項目，成本甚高，但基本上能維持收支平衡，甚至略有盈餘。這套「經營模式」的成功，完全取決於地產市道的盛衰，2021年度錄得淨盈餘65億元，其中64億元來自比往年更多招標和獲批項目，以及聯營發展項目所分得的盈餘增加。而去年錄得35億元淨虧損，其中30億元是為項目減值撥備。
市建局目前向特區政府申請提高借貸限額，從60億增加到250億元，的確可以解一時之困，政府應該予以支持，但長遠而言，市建局要不斷借貸度日嗎？借貸上限也要逐年提高嗎？市建局財困的結構性因素不改變，借貸也會成為無底洞，「深不可測」。
地產市道的影響來自兩個方面，一是市建局的重建項目，在房價高企期間收購舊樓，但重建完畢時，樓價已成明日黃花，市建局相當於高買低賣。另一個更重要的原因是，奉行20年的舊區收購價參考「同區7年樓齡」的模式或成為昨日黃花，這個政策是否繼續下去，是市建局今後財政能否健全的關鍵。
房地產市道出現結構性變化
一本通書看到老並非可持續
地產市道受金融與政策影響，誰也沒有玻璃球，市建局也只能隨行就市，但收購政策則是人為因素訂定的。參考同區7年樓齡價格的政策，則是成本過高導致重建項目必然虧算的結構性因素，這個政策是當年經過討論後的社會共識，但不能一本通書看到老，既然房地產市道已經出現結構性變化，近30年的長期升市期似乎已完結，這個收購政策也有重新檢討的必要。
有一種意見認為，如果改變這個參考同區7年樓齡價格的政策，就有違舊區重建的初衷，是耶非耶，可以討論，但究竟應該是7年，還是6年或者8年，為什麼就成為討論禁區呢？立法會有責任去重新釐定一個新的政策，經過廣泛討論，形成新的共識，使市建局可以在新的經營模式下，重新上路。
市建局在未來兩年將踏入收購高峰期，如果沒有一個能夠令市建局達到收支平衡的模式，舊區重建計劃也難以維持可持續發展。一套新的收購政策需要時間達成共識，與此同時，市建局可以繼續執行「善用資源、盡用資源」的理念，樓換樓是舊區重建賠償的兩種方法之一，在目前地產市道難以逆料的情况下，市建局與舊樓業主同樣處於不可預測的境地，業主對樓換樓的接受程度也會提高。
住屋問題影響千家萬戶，劏房居民等公屋，舊樓居民等重建，兩者都是為了改善生活環境，特區政府有責任為市民提供對更美好生活的願景，加快建公屋是其中一項，促成舊區重建和舊樓復修，也是政府的責任。