2023-07-20
星島日報
本港市區舊樓老化日益嚴重，不時發生塌石屎事件，而作為舊區重建旗手的市建局，上年度罕有地盈轉虧，並預警虧損情況可能持續好幾年，未來將面臨嚴峻財政壓力。在樓市持續下行的大形勢下，市建局除了積極開拓財源，政府亦有必要檢視已實施22年的同區7年樓齡補償機制，否則市建局難以持續有效營運。
市建局在2022/23年度錄得35.3億元淨虧損，是9年來首次見紅。市建局主席周松崗透露，未來幾年將是市建局收購發展高峰期，預計需要960億元，該局計畫下年度起將現時借貸上限由60億元大增至250億元，並考慮向企業發行綠色債券，以應付資金需要。
樓市下行增市建局財政壓力
市建局自2001年成立以來，除了成立初期、2008和2013年外，大部分時間都是賺錢，因過去20年適值樓市處於大牛市，樓價大漲小回，而虧損年份處於樓市調整時刻，故局方即使高價收購項目，待項目落成時樓價已大幅回升，令項目由虧轉盈。然而，今次財政危機並非周期性般簡單，因樓市持續低迷，息口在高位徘徊，加上未來3至4年的潛在一手供應破紀錄達10.7萬伙，令樓價持續受壓一段頗長時間，不知何時才能見底大幅反彈。故市建局已放風，未來5年將有10個項目招標，因以往是高價收購，在樓市低迷下，預計會虧損20億元，便是已作最壞打算，項目「高買低賣」將持續多年。
事實上，市建局面對着一個很嚴峻的結構性問題，癥結在於同區7年樓齡補償機制。當年土地發展公司（市建局前身）成立時，舊區收樓重建工作阻滯重重，舊樓業主堅持要原區置業，為了提高誘因吸引業主同意收購，當局決定以同區7年樓齡為補償基準，即除了給舊樓業主自住物業市值樓價外，並會加上一筆以特惠津貼方式發放的自置居所津貼，津貼是以同區7年樓齡的樓價作為計算基礎，令收購價變得非常可觀和具吸引力。
在樓市向好時，項目「高買高賣」，市建局仍有利可圖，問題不大，頂多被譏為將重建項目包裝成豪宅出售。可是，當樓價橫行或向下時，問題便開始浮現，由於收購成本高，再加上建築成本上漲和利息開支，項目隨時變成「高買低賣」，虧損收場。
宜諮詢調整7年樓齡基準
市建局行政總裁韋志成最近頻頻開腔，指當初制定同區7年樓齡補償機制時沒有「深思熟慮」，以深水埗兼善里項目為例，收購呎價1.6萬元，惟市價僅每呎最多9000元，質疑為何要動用大量資源補貼業主換樓，而業主卻沒做到應做的樓宇復修，是時候檢討舊區重建收購價，以免資源錯配。
活化市區，目的是改善區內居民生活環境，確保樓宇獲得適當維修，避免塌石屎、塌樓事件發生，危及居民和途人安全。市建局肩負舊區重建重任，須確保其自身營運可持續性，關鍵在於財政自給自足，若舊樓收購價不合理地高昂，倘若每做一個項目便蝕一個，只會造成沉重財政負擔，即使舉債，也難以長期營運下去。資金不斷縮水，收購進度只會放慢，令樓齡逾50年的舊樓重建無期，讓居民每天出入擔驚受怕。
相關政策執行了22年，明顯已不合時宜，市建局從可持續營運角度出發，考慮降低成本，最直接方法是從根源入手，修改收購補償機制，但由於機制是當年政府和立法會制定的，解鈴還須繫鈴人，當局應主動提出公眾諮詢，研究如何優化機制，如將7年樓齡賠償基準調整至10年或15年，甚或研究其他可行的替代方案，確保市建局可收支平衡，市區重建工作可持續開展下去。