2023-07-19
明報
【明報專訊】在疫情管控放鬆下，積壓的零售需求及假日消費正逐漸釋放，雖然整體消費意欲尚待時日才能恢復至疫前水平，但餐飲消費需求一枝獨秀。仲量聯行最新公布的廣州及深圳上半年房地產市場回顧顯示，期內廣深兩市餐飲業物業的租賃成交量均佔整體零售物業租賃總量約四成，當中又以主打迎合年輕口味的地方菜系連鎖餐廳最為活躍，甚至出現廣州核心地段「9客爭一舖」的情况。
明報記者 陳子凌
迎合年輕人 地方菜餐廳活躍
據仲量聯行數據，廣州上半年餐飲業物業租賃成交量按年大升近1.3倍至接近去年全年成交量的144宗，佔整體零售舖388宗成交的37%。在新增餐飲店舖中，又以能夠迎合年輕消費群體的地方特色風味餐廳為主，上半年相關餐廳的租賃成交佔餐飲業租賃需求35%，例如湘辣辣、慫重慶火鍋及師烤豆花烤魚等品牌均錄得多宗租賃成交。
深圳方面，同樣受益於餐飲消費需求的大幅釋放，上半年餐飲業租賃成交量亦接近整體成交四成。地方菜系類食肆的租賃成交量與去年同期相比增加逾50%，包括鮮潭、客語等連鎖餐飲品牌積極拓店，亦有數家中高端餐廳首次於當地開店，如Savor Group於深圳灣萬象城新開的全新高檔粵菜館明筵，以及老牌上海菜館吉士．星座進駐平安金融中心。
仲量聯行華南區研究部總監曾麗表示，過去幾年地方菜系連鎖經營明顯受資本追捧，今年在說好中國故事、刺激消費的大前提下，地方菜系品牌願意溢價尋好舖位的情况，相對其他類型的零售業突出，以廣州為例，因核心商圈的零售舖較稀缺，上半年就有一個優質核心地段舖位出現「9客爭一舖」的情况。
其他行業復蘇慢 廉價服飾略佳
除了餐飲業，服飾業商舖的表現也較其他零售店佳。曾麗指出，廣州部分單價500元（人民幣，下同）以下的本土經濟服飾類品牌，一方面為迎合年輕消費群的購買力，另一方面趁租金低位而吸納優質購物中心內的店舖，以此提高品牌知名度及增加線下銷售渠道。深圳方面，雖然大部分服飾及配飾零售商仍在消化疫情對經營的負面影響，上半年租賃成交量按年減少，但同樣有部分本地服裝製造商趁租金低進駐優質購物中心，加大品牌形象知名度及拓展線下銷售渠道。
但整體而言，除餐飲業外，其他零售業店舖的租賃需求復蘇較為緩慢。仲量聯行指出，由於消費者信心尚未恢復至疫情前水平，消費乏力的狀况仍需時日才可能有實質改善。在營業收入尚未全面恢復下，大部分零售商更傾向降成本及重視租售比的管理策略，對線下門店擴張持謹慎態度。
空置率料隨新盤落成推高
供應方面，截至第二季末，廣州零售物業空置率約6.3%，而下半年預計將有4個新項目落成出租，新增供應達24萬平方米。這些新項目位處市區核心區域、非核心區域及市郊，由於部分項目前期招商效果不理想，空置率可能會較高，給全市整體空置率增加上行壓力。
深圳上半年有3個新項目落成，新增供應近19萬平方米。由於零售商風險承受能力普遍降低，導致項目租賃情况明顯分化，新項目去庫存速度較不理想，輕微推高全市空置水平。上半年深圳零售物業整體空置率約3.4%，較去年底微增0.2個百分點。下半年深圳料再有3個新項目落成，共計新增供應逾28萬平方米，全市整體空置率將面臨上行壓力，估計年底或攀升至4%以上。
旺區與他區租金走勢兩極
租金方面，廣州出現兩極情况，天河北商圈因資源稀缺，租金保持增長，其他地區商圈及市郊項目因需求復蘇不均衡，及大部分零售商承租能力受限，令租金呈下行趨勢，今年上半年廣州市區租金水平較去年底升1.6%，市郊租金則跌1.1%。曾麗預計，下半年廣州零售物業租金表現將持續分化，整體租金重回上升軌道尚待時日。
深圳情况相似，除地理位置優越且客流穩定的成熟項目受到追捧，部分業主開始收回延長免租期等優惠租賃條件外，其餘商場招租進展緩慢，預料核心優質零售物業的整體租金持續上行，但其餘項目租金表現持續受壓。