2023-07-19
星島日報
金管局放寬樓按措施至今逾一周，市場反應依然不大，但是次放寬實非「微調」，其中最搶眼就是1500萬元以下的住宅物業可做7成按揭，倘是首置更可透過按保零保費做到7成半按揭，引來不少市民查詢，過去一周多中原按揭接獲相關查詢量便增了約一倍，經絡按揭則增一成半至兩成，而查詢內容不乏有關轉按套現或甩按保慳保費兼賺回贈，以及換樓計按揭等。
中原按揭董事總經理王美鳳表示，放寬樓按措施後，銀行和客戶都需要一些時間消化，加上市況不就，以致市場未有即時反應，但相信很多潛在用家都感興趣。事實上，接獲的查詢量驟增，過去一個多星期便多了約一倍，當中以查詢轉按、套現、甩按保、甩發展商按揭及買樓計算按揭成數方式較多。
經絡：措施着眼換樓客
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明亦稱，過去一周其客戶查詢量較放寬樓按前明顯增加，增幅約15%至20%，查詢內容廣泛，較有趣的是新界客較多問最新的按保安排，而九龍和港島客則多問轉按和換樓的按揭安排，如逾7成的按揭銀碼計法等，惟是次查詢量不及對上兩次放寬按保時所推的「林鄭Plan」及「波叔Plan」，相信與今次較着眼換樓客有關，而這類客並不急於即時撲出來。
今次放寬樓按令轉按的彈性增大，二人估計銀行會力搶轉按客。王美鳳指原本客戶轉按已可賺現金回贈，現隨着千萬元以上物業的按揭成數由5成增至最多7成，也令套現的機會增加，又可較易轉走發展商按揭，因大多用家採用的發展商按揭屬8成按揭，放寬樓按前轉按至銀行只可做5、6成按揭成數，要補回較多首期，難度較大，放寬樓按至7成後，轉按相對容易，加上按保樓價範圍提升，就更易轉走發展商按揭，尤其適合數年前採用發展商按揭而低息蜜月期快過的用家。同時，現透過轉按甩按保也較易，原有按保用家可選擇3年內轉按甩按保，取回部分保費（首年退40%，次年退25%，第三年退15%）。
以轉按套現為例，假設3年多前購入1300萬元物業，當時只許借5成按揭，即650萬元貸款，現餘下還款期27年及大約600萬元貸款結餘，由於按揭成數放寬至7成，如目前樓價相若，轉按後可借910萬元貸款，便可套現約310萬元。雖然現時H按的實際封頂息為3.5厘，高於原來封頂息0.25厘，假設轉按後還款期為30年並於2年罰息期過後再轉按，單計今次轉按套現首2年的利息開支約為62.52萬元，較不轉按情景下的2年利息開支約38.12萬元，多出約24.4萬元，另有轉按律師費約8000元，即轉按成本合計約25.2萬元，但目前轉按回贈足可抵銷轉按連套現有關支出，因以現時一般2.8%回贈計，回贈金額達25.48萬元。
新制下轉按較以往易
王美鳳提醒，客戶雖可選擇2年罰息期後再轉按賺回贈，但沒人能預計屆時息率水平及銀行按揭優惠情況，惟加息期接近見頂，之後可留意息率回落時機轉按。另以1500萬元樓為例，現可借7成按揭，即1050萬元，首期較放寬前減少300萬元；首置更可透過按保計畫以零保費借7成半按揭，即1125萬元，首期減少375萬。她指零保費7成半按揭須經由按證保險公司審批，樓價會以該公司估價為準，或與銀行估價有出入，且只適用於現樓，按揭供款年期其中限定以「75減人齡」計算，不像部分銀行可用「80減人齡」來計。