財政司司長陳茂波在6月多次放風政府會放寬按揭，以協助首置上車人士及樓換樓業主，金管局隨即亦宣布放寬自用住宅物業按揭成數，為樓市帶來正面刺激。
在新樓按放寬安排下，樓價1,500萬元或以下的自用物業，按揭成數上限由以往的5至6成一律上調至7成、樓價1,500萬至3,000萬元亦由5成上調至6成、3,000萬元則維持5成。
以樓價1,000萬元為例，若準買家只有首期300萬元，舊按揭成數最高只能夠借到6成，準買家會被迫購買按揭保險。以按揭額600萬元以及還款期30年計算，按揭保險費為2.15%，即是要支付保費12.9萬。但在新按揭成數安排下，準買家便可慳回這筆按保費用。從另一角度看，如果準買家只有300萬元首期同時不想購買按揭保險，過往只可考慮750萬元的物業，現在便可擴大到1,000萬元的物業。
減低被銀行call loan機會
業主樓換樓方面，假若業主自住物業價值800萬元，尚欠銀行300萬元，如成功售出後可套現500萬元。假若業主打算更換一個1,500萬元單位，按照舊按揭成數安排，最高只可借5成按揭，首期需要750萬元，意味業主就算賣出物業成功套現，仍尚欠250萬元首期。因此如果要購買新樓便要被迫支付昂貴的保險費用，從而令很多業主打消樓換樓念頭。
如今在新的按揭成數安排下，物業1,500萬元可借7成按揭，也即首期只需450萬元。以上述樓換樓的業主為例，當售出後套現500萬元已足夠支付新物業首期，而不需被迫支付昂貴樓按保費，有助提升業主樓換樓意慾，意味二手住宅市場上便會多一個細單位供應。
此外，工商舖的按揭成數也由5成提高到6成，這樣對工商舖物業的交投也是一項好消息。另一方面，對於已向銀行抵押工商舖的業主來說也鬆一口氣，因為增加按揭成數可減低被銀行「call loan」以填補差價的機會。
故此，新的樓按放寬安排除了有助激活換樓鏈，對資金緊絀的商人來說也有幫助，值得一讚。
撰文 : 謝順禮 嘉興地產行政總裁
欄名 : 專家論市