2023-07-17
經濟日報
聯儲局將於7月27日公布議息結果，相信恢復加息的機會不少。惟最新經濟數據反應美國通脹或有放緩迹象，引來市場憧憬美國下半年僅加息一次，刺激美港股市齊升，當中港股一連突破多個關口，令投資市場的氣氛為之一振。
筆者已經多次強調，本港樓市的走勢是「息息相關」，後市升跌還看美國加息周期何時完結。現時市況雖然較前明朗，但根據目前的數據分析，仍不宜過分樂觀。畢竟市場數據會變，聯儲局的口風也隨時改變，一日聯儲局未正式結束加息周期，一日樓市的價量仍會受壓。
美聯信心指數 按周上升0.8%
不過，正是「五窮六絕七翻身」，踏入7月份，本港樓市的確有「撥開雲霧見清天」的感覺，二手交投明顯加快。樓市較前樂觀的主要原因，是港股走俏引領市場情緒之外，政府放寬按揭成數，令樓市稍為鬆綁，吸引等候已久的買家入市。「美聯信心指數」最新報59.5點，雖然按周僅輕微上升0.8%，相信政府放寬自住物業的按揭成數措施對後市的影響，將於稍後的信心指數反映。
政府放寬按揭的目的，是幫助有需要的市民換樓。然而，壓力測試則未有配合政策而放寬，在每月入息大大提高下，對部分換樓業主難以實現換樓夢。以樓價800萬元為例，新制下，首期可少付25%，而供款則上升17%，若以樓價1,200萬元計算，新制下首期更可少付40%，而供款則上升40%。以目前的壓力測試要求，相信有不少有意置業者，因未能通過而未能實現換樓計劃。
因此筆者建議，如真的想令換樓客受惠，政府應同步放寬壓測才有助市民換樓。更重要的是，現時制度下，若業主以「先買後賣」方式換樓，要先繳付15%辣稅，待售出原有物業後才可退還該稅項，因此為方便市民換樓，建議將15%新住宅印花稅稅率回復至雙倍印花稅DSD。
值得留意的是，私人住宅租金持續上升。美聯「租金走勢圖」今年6月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約34.79元，按月升約0.7%，連升5個月，並創自2021年12月後的1年半新高；若以今年上半年計算，租金上升約3.7%。相信租務市場復甦對樓市亦有一定的振奮作用。
7月份更有多個大型新盤陸續登場，加上受惠早前放寬按揭成數利好，市場氣氛向好，逾1,500萬元住宅睇樓量略見好轉，料交投逐步增加。預期7月一手成交量有機會達約1,500宗水平，二手成交亦料有所增加，預計可達到2,800至2,900宗水平。
撰文 : 布少明 美聯物業住宅部行政總裁（港澳）
欄名 : 大行觀點