2023-07-17
經濟日報
上半年投資市場極為淡靜，戴德梁行執行董事、香港資本市場部主管高偉雄分析，高息下投資成本增，再加上通關後復甦速度不似預期，導致投資者審慎。下半年走勢上，他較看好酒店，可改裝作不同用途。
據戴德梁行統計，雖然香港在通關後步向復常，但投資者在高息環境下仍普遍審慎。借貸成本上升，加上市場上高回報物業選擇有限，使買賣雙方呈膠着局面。今年上半年大額非住宅物業投資市場暫錄得31宗交易（成交額超過1億元），總金額為181億元，每宗平均成交金額近6億元，若與去年上半年比較大跌45%。以目前成交量及金額計，假若下半年走勢變化不多，今年投資金額或成近十年最低。
投資者未知何時停加息 礙信心
高偉雄指出，息口由去年最低近乎零，升至最近突破5厘，當然會令部分投資者卻步，「現在是信心問題，其實即使再加半厘，幅度不算高，只是投資者尚未知何時正式停止及減息，現時投資者未適應高息環境下，如何作物業部署。」他認為，息口高當然與投資市場息息相關，但另一因素亦影響投資者情緒，「通關前投資者有很大憧憬，故仍會先入市。可是一開關不似預期，訪港人數、來港投資的情況均未算理想，投資者開始懷疑是否太樂觀。」他估計，市況復甦仍需時，「一來要息口開始緩緩向下，二來本港經歷4年衝擊，怎會幾個月能夠完全復常，相信明年復甦較為明顯。」
疫情期間，基金積極入市，如新加坡、美國基金等，先後購青衣、葵涌等工廈，但在高息情況下，基金今年近乎絕迹。高偉雄認為，基金仍一直關注市況，「基金分為核心基金及增值基金兩大類，增值基金借貸較大，屬高風險高回報類型，在高息下投資成本大增，故轉淡靜。反而核心基金的資金，多來自退休金等，借貸比率低，現在當物業回報率提高見4至5厘，他們是會感興趣，現時仍一直關注市況及睇樓。」
商廈供應仍多 租金難反彈
以物業類型比較，上半年以私人地盤成交的佔比最大，佔整體成交金額超過3成，包括山頂地皮涉約50億元成交，寫字樓和商舖物業各佔總交易額約21%，包括分層寫字樓、旺區街舖和基座商場，主要受自用型買家及零售復甦支持。過去兩年，具抗跌力的工廈成交表現亮眼，投資者仍積極物色工業物業，惟現時業主開價進取，工業物業交投相對回落。
後市上，他較睇好酒店市場，事實上，去年至今均有酒店項目易手及洽購，如最近灣仔駱克道君悅居，獲財團以9億元洽購，「住宅租金近來亦有上升，在高才通計劃下，會繼續有內地人來港租住單位。」他表示，酒店項目勝在靈活度高，改裝空間大，「除了傳統酒店迎旅客外，市場3大類用家，均可作改裝目標客群，最年輕的可作學生宿舍，投入社會工作後，共居正合年輕家庭歡迎，至於老年人市場上，亦可作長者屋。」
寫字樓市場方面，他指租金走勢難反彈，因供應仍然很多。相比之下，他較看好工廈市場，因需求穩定，「工廈有改裝價值，迷你倉、凍倉等均受捧，基金近年購工廈，多轉向平台型操作，夥拍營運者入市，興趣不減。」
作者：梁建國
責任編輯：黃鑠安