為發展北部都會區和新界東北新發展區，港府冀在法律層面加快收地步伐，提高土地發展效率，惟到底是否明確界定「公共用途」，以及目前對地主的補償制度是否公平，仍值得商確。
政府可透過《收回土地條例》，徵收新界大量農地和私人用地，但必須以「公共用途」為理由。假如「公共用途」是適用於新發展區，政府可收地進行平整工程，提供基礎建設，然後把地皮分配給不同用途，包括讓私人發展商入標。
不過，「公共用途」的定義模稜兩可，修例新增第16AA條，容許當局收地用作任何臨時用途、不設時限，以及可改變已收回土地用作其他用途，事前毋須向前業主或受影響業主交代，亦不設上訴或申索等監管機制，引伸公平性問題。政府對「公共用途」的概念過於廣泛，最終用地的決策過程也缺透明度，相信需要在不同方面減低人們對保護私人業權不足的憂慮。
另一方面，政府目前收地的補償方法有兩種，一是法定補償，二是特惠補償。2022年5月，地政總署把特惠補償標準級別「由四變二」，藉此簡化程序，提升效率，但今年4月起，地政總署公布特惠補償金額較半年前跌13%，創下近14年來最大跌幅，意味第一級別收回的新界農地，僅獲每平方呎1,267元補償；收回的屋地則為估價另加每平方呎2,514元補償。筆者明白政府會定期審視特惠補償金額會根據市場狀況作出調整，但調整幅度及釐定「估價」的估算方式欠缺透明度，政府需給予地主更大信心。
政府需清晰定義 免爭拗
現時如果地主對賠償不滿意，可向地政總署提出法定申索。如果未能就賠償金額達成協議，任何一方均可將個案轉交土地審裁處裁決。但土地審裁處只會根據現時法例評估土地價值，意味農地只會根據其合法用途進行評估，難免令農地持有人覺得補償價有欠公允。當政府收回私人農地時，因周邊地區尚未開發，自然無法跟已開發地區相提並論。政府收地後完善基建和交通，周邊土地價值必然上升。畢竟評估土地價值時，土地未來的規劃用途及潛在收益能力，例如轉換土地用途後的轉售溢價，並不會考慮在內。
筆者認為，為提升外界對補償機制的信心，政府在釐定特惠補償金額時，可考慮不同的方案及提供更多選項，例如在估價方法上，可參考其他擁有相等規劃和發展潛力的地區，及其賣地及轉售收益。
總結而言，政府徵用私人土地時，需要為公共用途作出更清晰的定義，避免日後引起補償糾紛。同時，為保護私有產權和公平的補償機制，政府應給予更大透明度和更多評估選項。加快收地有助緩解房屋短缺的難題，讓更多港人擁有安樂居所。長遠而言，政府也要通過創造就業和吸引投資，保持經濟增長，並促進大灣區融合。
撰文 : 何巧殷 高力香港估價及諮詢服務行政董事
欄名 : 專家論市