近月財政司司長陳茂波表示考慮微調樓市措施，以協助市民換樓，此言一出，市場人士便一直揣摩當局會有何措施出台之際，金管局終於在7月7日傍晚揭盅，正式公布放寬自用物業按揭成數，成為自2009年逆周期措施推出以來，首次作出調整。在新措施下，樓價1500萬元或以下住宅物業，按揭成數由5成提升至7成，1500萬至3000萬元住宅物業的按揭成數亦提高至6成水平。
政府宜把握撤辣時機
無可否認，是次調整對上車及換樓人士提供方便。舉例，一個樓價約1200萬元物業，舊制下，物業只可承造樓價5成按揭，即首期便要600萬元，大大減低有意提升生活質素及換樓人士的「上流」意欲，窒礙換樓活動。而在新制下，或「微調」，由於物業可承造7成按揭，首期只需360萬元，故首期可以少付4成，當然每月供款亦會隨之增加。至於金管局亦調整非住宅物業的最高按揭成數，由之前的5成提高至6成。
亦正如財政司司長的網誌表示，今次調整並非「減辣」。不過，筆者認為，放寬按揭成數，對於供樓能力充裕，但首期有限的人士能夠提供置業方便之門，讓樓市，尤其是換樓市場可以更健康發展，而今次措施將會惠及全港大部分的住宅物業成交。
事實上，日前稅務局公布三項辣稅個案，包括SSD、BSD及15%新住宅印花稅等，6月份合共錄得241宗，而總結上半年共錄得約1502宗，稍為高於去年下半年約1165宗，但仍然為有紀錄以來的次低水平。數字亦反映出，雖然內地及香港自年初已全面通關，但上半年住宅辣稅個案仍然偏低，當中涉及BSD個案於上半年僅387宗，遠低於2017年下半年一度高逾2500宗水平。既然本港樓市已談不上有任何炒風，而為使樓市可提升動力，政府應適時把握「撤辣」或「減辣」時機。
讓樓市更健康發展
隨7月份已有多個全新大型樓盤開售及登場，涉及港島區、九龍區，以及新界區，為一手市場增添熱鬧氣氛，交投表現勢必較6月份理想，若果多個樓盤可趕及7月內推售及加推應市，全月一手交投有望錄得約1500宗成交，按月增約1倍半。至於按揭成數放寬，即使不會為樓市交投帶來即時戲劇性的增幅，但新按揭措施長遠為樓市帶來好處，加上二手樓市已有所調整，新按揭措施有望成為交投回升的催化劑。
張子存
美聯住宅部營運總監
張子存 地產論壇