2023-07-15
明報
【明報專訊】近日香港最矚目的樓巿新聞，自然是市場上出現了所謂「世紀撻訂」，長實（1113）去年9月以逾207億元將半山波老道豪宅項目尚餘業權售予星資華瑞基金，當時即收了約21億元的訂金，並訂明在2025年3月完成交易，但日前公布買方已撻訂，其實這宗交易屬極高明的期權式操作，值得深入探討。
回看當初這宗世紀大刁公布時，買賣雙方訂明會在簽訂協議之後每半年分6期再收83億元樓款，及至2025年3月完成交易，屆時長實可因應買家要求再給予一筆約103億元的貸款，如買方未能依期完成交易，要付利息，息率為匯豐的最優惠利率減2.25厘。
有說這宗世紀撻訂反映現時樓巿狀况惡劣，其實買家在3月時已未有支付第二筆樓款10億多元，當時美息仍向上衝，本周美國公布的最新通脹率已回落至3%，美國未來加息空間有限，近日美股氣勢如虹，情况和3月時已有所不同。
只付一成訂金 等同買入認購期權
還有，其實星資華瑞當初只付了約一成樓價訂金，然後有兩年半的成交期，如能在期內不斷賣樓套現，便有資金作各期樓款支付，其實等同買入認購期權、屬10倍的超高槓桿操作，如勢色不對，如現在撻訂也只損失了一定的訂金而已。相反，若去年9月開始波老道賣樓成績理想，便如上述可有資金將期權不斷roll over，可能實際都只是支付了一成樓價的資金（其餘靠一邊賣樓，一邊套現還款予長實），一旦可以靚價賣出大部分單位，便隨時可以倍數大賺，只是波老道項目之後只賣出數個單位，那不如撻訂算了。
至於長實，也只是如期權操作的有貨底下SELL COVER CALL，對方撻訂，便等同收了一筆期權金，如樓巿向上，也只是將貨底call走而已。
買方撻訂 長實只是將貨底call走
湊巧的是，華瑞在3月底未有支付波老道項目的第二筆樓款，而3月底正是香港樓巿小陽春完結、二手成交開始急速回落之時（見圖1）。筆者記得，去年底曾和華瑞高層飯局，對方說買入波老道項目一個重要原因，乃是香港政府開始吸納專才，會大增對豪宅的需求，不過統計顯示，今年上半年的3項辣招稅個案仍維持低位（見圖2），反映不論投資者或內地來港買家未見明顯增長，令波老道項目也未能順利去貨。
長實執行董事趙國雄對撻訂的回應是「21 BORRETT ROAD豪宅項目位於香港最尊貴之山頂地段，乃一項稀珍的優質資產。在簽訂買賣合約後，由於市場不斷變化及利率變動，儘管雙方已嘗試在不損害權益的基礎上討論，研究不同方案解決問題，惟最終未能達成協議，集團只好執行相關合約條款，甚為可惜。集團將按市况重新作出銷售安排」。
如趙氏所言，「利率變動」乃是項目遭撻訂的一個重要原因，機構投資者保德信房地產（PGIM Real Estate）亞太投資研究部主管 Cuong Nguyen表示，過去一年，政府債券收益率、投資級債券收益率和股票股息收益率均走高，房地產必須提供相當的回報才能勉强獲投資者垂青。隨着借貸成本同時上升，限制了可配置的資金以及投資者可以競購資產的金額。這些因素結合起來意味着：房地產將按更高的收益率重新定價，調整過程正在進行中。
他又指亞太地區在這次全球房地產重新定價中同樣受到影響，其中香港等的資產估值一直在下跌，交易資產的資本化率大幅上升，即是估值出現了大幅折扣。展望未來，Cuong Nguyen認為亞太地區的房地產回報率預計將會在未來12個月內受壓，許多投資者將保持觀望態度，直到市場完成重新定價，讓回報率達到能夠與其他金融資產類別競爭投資者資本的水平。
港實質利率飈 令商廈價格大跌
第一太平戴維斯的研究也指出，香港商廈價和實質利率具高度負相關走勢，近年香港實質利率上升，已令商廈價格大幅調整（見圖3），另由於香港有許多擁有大量投資組合或按揭成數低於40%的經驗豐富投資者，開始被銀行要求通過償還現金或出售投資組合來降低貸款額，相信未來幾個月將有更多業主面臨需要出售表現不佳資產的壓力，加上商廈租金下降以及零售和酒店行業增長放緩，都可能進一步壓低資產價格。
事實上，該行指雖然更多的分層寫字樓和小型零售店可能會被用家購買，但投資交易可能要達5厘的回報，甚至7厘至8厘左右的收益率才會有更多成交出現。
[陸振球 樓市解碼]