世紀大刁撻訂 輸少當贏？

購買投資物業，最終選擇撻訂，以新加坡買家大概輸掉買入價的1成，以一般物業交易判斷，大概是輸掉1成大訂，是否盤算輸少當贏錢？ 長實去年9月公布，以「打包」出售的「21 BORRETT ROAD」項目涉及共152個住宅單位、242個住宅停車位及31個電單車停車位，總代價207.66億元。如果以差餉物業估價署樓價指數計算，大型D及E類單位，2022年9月指數是310.4點，最低點是2022年12月，指數是301.4點，但至近期，中大型單位較整體樓價表現較好，2023年5月已反彈至311.4點，雖然較4月313.7點有所回落，但高出去年新加坡買家入市時的價格水平，買家為何撻訂？ 市場揣測 買家是否不看好樓市 以成交價207.66億元計算，撻訂20.8億元，剛好是1成樓價，一般視為撻大訂，市場自然揣測，買家是否不看好樓市，認為會下跌超過1成，而且是未見到反彈潛力，結果決定斬纜？ 買新盤撻訂，近年最經典應該是去年底，買家入市5年後撻訂，損失1,335萬元，早年不少新盤為吸引投資者入市，提供超長成交期與投資者「對賭」，亞皆老街君柏於2017年推出「Z138先住後付」付款方法，成交期長達12年，買家於首半年內支付樓價20%便可入住；其後由181天開始，須分138期支付34.5%樓價，每月支付0.25%，即每年償還樓價3%；至2028年才需要全數繳付餘下45.5%樓價。資料顯示，君柏5座高層A室，業主於2017年9月以3,957.7萬元購入，當時便是選用上述付款方法，簽署臨約至今逾5年，累積繳付樓價約33.75%，估計撻訂損失1,335萬元。 波老道的交易當然沒有十多年的超長成交期，但按照原定的交易安排，買家新加坡公司華瑞資本（Sino Suisse Capital Pte.）已經交了約20.8億元的訂金，買賣協議後每6個月分期支付五筆金額，首兩筆成交價5%、後3筆為成交價10%，合共成交價的40%，餘下所有金額將在2025年時候繳付（見附表）。除了有長成交期之外，據悉，今次長實亦為買家提供買家貸款，最多涉及103.8億元或者以物業7成按揭。 由於有7成長實貸款，已付1成，僅尚欠兩成資金，令人難以聯想為資金調動的安排引發終止是次交易。 翻查資料，去年約有10,315宗一手成交，統計約有435宗撻訂，比率曾高見4.3%左右，是10年高位，但到了今年，樓價相對穩定，今年初步統計，上半年8,852宗成交，只有89宗新盤撻訂，大幅回落至1%左右，屬相當低的水平。姑勿論撻訂原因，對整體樓市短期來說，並非利好消息，而且今年中上價樓表現不俗，估計短期交投持續偏靜，觀望氣氛加深。 撰文 : 唐榮