2023-07-11
經濟日報
金管局上周五放寬銀行可造按揭成數上限，雖然對於可申請按揭證券的上車人士而言，1,000萬元或以下自住物業可造9成按揭的情況沒變，但富瑞指出，因應置業人士可從銀行申請更多按揭，可令按保保費支出減少，有利他們減省首期整體支出，幅度可達樓價2%。
首置客節省保費 可達樓價2%
富瑞補充，主導香港樓價可負擔程度的是按揭利率，而不是可造按揭成數上限，預計新措施對發展商股份僅有輕微利好。
富瑞解釋，金管局最新放寬按揭，實際只影響1,500萬至3,000萬元物業的最高可造按揭成數。由於未有更改壓測要求，月入少於10萬元的家庭難以借盡按揭，而全港只有約21.7萬或8%家庭能達標，考慮到當中大部分都已持有物業，新措施實際解鎖的需求有限。
樓價前景方面，富瑞維持原有看法，即香港下半年樓價大致平穩，個別高價新盤如啟德、黃竹坑項目可望受惠於新措施，但上車盤銷情只可間接受惠買家首期總支出降低。與此同時，港銀7至9月料將加P（最優惠利率）0.25厘，抑壓買樓需求，在新樓存貨需時消化下，發展商定價不會過於進取。
綜合分析，富瑞料香港發展商股份只能輕微受惠新政，亦更看好零售收租股多於住宅發展商。另一方面，大型銀行可以做更多按揭、轉按生意，小型銀行股則面對搶存款壓力而受惠較淺。
高盛上調樓價預測 料全年升5%
高盛則認為，此舉有助提高成交量和樓價，銀行和地產商股價已較帳面價值大幅折讓，在大多數情況下接近其估值低谷，若按揭貸款增長和樓市交易量上升，將有利於股價。高盛將全年香港樓價預測，由此前下跌10%，調整至上升5%；同時維持2024至2026財年樓價預測各升4%。
該行指，地產發展商面臨利率上升和樓市疲軟的雙重不利因素，反之銀行至少受益於較高的淨息差。據報，今年下半年本港新盤供應量介乎2.5萬至3萬伙，故該行對發展商的資產淨值平均調整2%，對每股收益調整0至15%。該行對地產股的目標價平均下調5%，當中新地（00016）由122元降至116元，長實（01113）由61.6元降至58.9元，恒地（00012）由33.4元降至31.5元。
高盛維持對長實、中銀香港（02388）及滙豐（00005）的「買入」評級。
作者：麥德銘
責任編輯：陳楚源