2023-07-11
經濟日報
早前唐榮撰文指出，金管局及政府分別自2009及2010年首度推出按揭及稅務相關的樓市管理措施，樓價上升時難以減辣，會變成推波助瀾，甚至政治不正確，當樓價回落時也不容易減辣。
樓價下跌中，因減辣引發置業者入市，而大部分會承造按揭，若進一步下跌，直接影響按揭資產質素，甚至牽扯到銀行體系的穩定。所以，極可能是樓市「轉角」、相對平穩期時才適合減辣。唐榮認為，兩害取其輕，如果真要減辣，應該是回落市時減辣。
上周港府最終選擇在回落市中調整按揭，包括官方數據及市場數據：
官方：差餉物業估價署最新的樓價指數終止4連升，5月份按月跌0.7%，報351點。不論按單位類型或面積劃分，各分類的單位5月份樓價均按月下跌，正是樓價回落時。市場：「美聯樓價指數」最新報152.85點，按周跌0.86%；較4星期前則跌1.09%；而本年迄今升4.66%（見表）。
寬樓按首周末 二手交投續低迷
香港樓市屬於非常敏感的市場，政府任何舉措，都可能讓市場作為引發買家入市的理由，不過，根據統計，進一步放寬樓按下的首個周末，並未為二手市場帶來新衝擊，10大屋苑周六、日仍處於單位數成交量，惟各區睇樓氣氛稍有好轉，10大屋苑於上周六、日交投仍持續低迷，以中原統計10大屋苑只有5宗成交，美聯及香港置業均錄7宗交，而利嘉閣錄9宗成交。
金管局上周公布放寬自用物業按揭成數，經修訂後樓價1,500萬元或以下的住宅，按揭成數由5成上調至7成，而1,500萬至3,000萬元住宅增至6成，一般估計對中價換樓盤有利。不過，這類單位始終涉及較大銀碼，並非500萬、600萬元以下的上車盤，如果因寬按揭減少首期，由買不起變買得起，其實準買家本身手頭資金並非充裕的一群。另外，按揭保險保費大減，但保費多數攤分到每月供款中，並非關鍵的入市因素，換言之，放寬按揭肯定是利好樓市的消息，但有關措施其實欠缺爆升的推力，而準買家可能更關注樓價變化。
施永青：買家多觀望 寧租住先
中原創辦人施永青昨日表示，樓按成數調整後，部分人變得有足夠首期，但能夠入市不代表入市，市場上較多人持觀望態度，有不少買家寧願租住先，要考慮後市資產價格風險。他表示，5、6月樓市後勁不繼，下半年樓市重返牛市機會不大，因為需要政治環境穩定、人口增長、經濟蓬勃發展等基礎因素支持。
如果以差估署數據，去年12月低位屬具支持力的「底」，當時指數334.7點，今年5月351點，換言之，約有5%的下跌空間，樓價窄幅上落，難推動業主急賣、或準買家搶入。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論