2023-07-11
經濟日報
美國最近整體經濟表現不佳及通脹開始紓緩，聯儲局於6月議息後宣布暫停加息一次，是繼連續10次加息後首次維持利率不變。市場部分人士認為，美國息口已經見頂，並有望在短期內結束是次加息周期，對香港投資及地產市場而言是一個很大的利好消息。
自今年2月與內地及全球通關後，入境旅客開始回歸，香港的經濟活動和營商氣氛漸漸改善，住宅成交量亦開始回升。在通關前，住宅成交量曾在去年年底跌至低位，僅錄得3,000宗以下的月度成交。自通關後，今年首5個月平均錄得近5,000宗月度成交，已較通關前大升近4成。
此外，主要反映二手樓價的官方住宅樓價指數於今年首4個月累計上升5.8%，但按月升幅在4月已收窄至0.5%，明顯欠缺上升動力。另外，住宅租金升勢相對穩定，雖然同期累計升幅僅1.5%，但升勢不斷擴大。
另外，之前受到疫情及社交距離限制影響，去年發展商在新盤銷售步伐十分緩慢，全年僅錄得9,000宗新盤成交，令新盤貨尾量囤積，現時新盤貨尾量約有18,000伙，已超過1年旺市時的吸納量。
自年初至今，香港各銀行的實際按揭利率已大幅上升超過兩厘，對正在供樓的人士增加不少財務上的壓力。對於準買家而言，高息口令部分人士不能通過銀行的壓力測試，削弱市場的購買力。對此，萊坊分析估計約4至5%的香港市場購買力受加息周期影響而削弱。
高息年代 料2024次季紓緩
筆者認為，美國宣布暫停加息，預計同業拆息（H）走勢會稍為喘定，但現時高息口環境下將繼續影響新按揭成本，尤其是新做按揭。由於自去年起實際按息已累積一定升幅，短期內市場仍然沒有充足的購買力，部分中小型單位的上車買家或不能通過銀行壓力測試，短期內令樓價受壓，特別是二手樓價。
此外，香港現時經濟正在復甦，銀行沒有條件大幅調升最優惠利率（P），但由於銀行體系結餘已低於500億，而美國加息周期仍未完結，與香港息差不會收窄，今年內仍有機會加P，相信P利率動向仍是影響樓價最大因素。
今年餘下時間新盤反應會比二手盤好，部分發展商為買家提供財務計劃及回贈，變相降低買家入市門檻，中和部分因加息帶來的壓力。
預計現時高息口負面因素會在2024年次季開始紓緩，吸引更多住宅物業投資者重投地產市場。
撰文 : 王兆麒 萊坊董事
大中華區研究及諮詢部主管
欄名 : 專家論市