2023-07-10
經濟日報
中港通關理應有利投資市場回勇，可是數字顯示大額工商舖投資，今年上半年不升反跌。歸根究底，高息環境令投資者卻步，難以扭轉投資市場弱勢。
據戴德梁行指，通關後已步向復常，但投資者在高息環境下仍普遍審慎，2023年上半年截至6月中旬大額非住宅物業投資市場（逾億元成交）暫錄得31宗，總金額為181億元，每宗平均成交金額近6億元。按成交宗數計，按去年同期下跌45%。至於中原工商舖近期數字，上半年暫錄得約34宗逾億元成交，涉及總金額約105.59億元，對比2022上半年約68宗及360.85億元、以及2022下半年約43宗及267.27億元都有明顯差幅，反映經濟環境疲弱影響投資市場表現。
疫情持續3年，大額投資市場數字下跌，當時市場人士普遍相信，買賣淡靜很大程度上因疫情衝擊，而涉及工商舖屬商業活動，封關下受阻礙最大，故此當時預計，只要疫情完結，香港與外地通關，而最重要若與內地恢復往來，投資市場可望重新興旺。
拆息續抽升 投資者難「計數」
結果通關已接近半年，大額投資市場不僅未見反彈，成交宗數更向下。通關後情況不似預期，未見中資來港進行大型投資，或多或少因內地經濟亦在復甦階段，因此資金尚未回復疫情前水平，但長遠來看，內地動力仍非常強勁。
投資市場淡靜，關鍵始終是息口。只要看看HIBOR拆息由一年前低於1%，升至近期突破5%。與住宅市場最大分別，是工商舖絕大部分成交均來自投資者入市，而承造按揭多為H按，現時單計H按息口已逾6厘，實在令很多投資者難以「計數」。以2022年為例，戴德梁行數字顯示，逾億元買賣，42%買家為基金相關，因去年多個外資基金趁低息踴躍入市，連環掃工廈，令投資市場並不淡靜。息口短短一年急升，而向來對息口極為敏感的投資基金，成本大增，投資意慾急降，故上半年極少出現基金入市，大手市場少了重要一大勢力，數字難免遠不及去年。
按下半年走勢，美國聯儲局已有預告，下半年尚有一至兩次加息，更預料短期內不會減息，換言之，息口高企情況料維持至明年，對大額投資市場定造成衝擊。因此普遍預計，除非中港經濟復甦進度理想，否則下半年大額買賣市場亦不會暢旺。
近來市場仍有零星大手買賣，例如一名資深投資者以4.7億元沽出天后英皇道酒店項目，持貨6年蝕逾3億元。新買家為發展商，購入作重建，成交反映兩大啟示，一是當市場出現業主急套現而大減價，便會有財團趁機執平貨出價承接，故「跳樓貨」仍會有一定吸引力。另外，現時物業回報率主要約3至4厘，不足以抵銷借貸成本，必須透過增值，例如可重建項目，才會令財團感興趣。若單一物業，收取約3厘回報，對投資者來說，吸引力不及放入銀行做定期。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論