2023-07-10
明報
【明報專訊】受復常效應帶動，首季樓市表現理想，但第二季受加息、股市波動、俄烏戰爭持續等負面因素拖累，樓市氛圍逆轉，銀行對私宅估價亦轉保守。據三大估價銀行，對十大屋苑合共60個估價個案作參考，相對首季有45個個案的估價錄升幅（75%），第二季錄得估價上升個案減至26個（43%），同期估價下跌個案則增至26宗（同為43%）；可留意是，上述估價下跌個案，有23宗屬首季估價升、轉為次季跌，佔比近九成，其中鰂魚涌康怡花園高層戶，首季估值曾錄逾7%升幅，惟次季倒跌9.66%，總括上半年估值跌逾兩個百分點。
明報記者 林尚民、管龍欣
自2012年起，本報挑選荔枝角美孚新邨、沙田第一城、紅磡黃埔花園、鰂魚涌太古城和康怡花園、天水圍嘉湖山莊、藍田麗港城、將軍澳新都城、東涌映灣園及鴨脷洲海怡半島，合共20個單位，透過匯豐、中銀香港(2388)及恒生(0011)網上估價，合共涉60個估價個案。
據統計，上述60個估價個案，今年首季有45個錄得升幅，佔比75%，升幅由不足1%至逾10%；另15個錄跌幅（25%），跌幅由不足1%至逾10%。不過，截至6月底，隨着樓市回落，上述60個估價個案，次季錄得升幅減少至26個，佔比逾43%，估值升幅由不足1%至約5%。
銀行對私宅估價轉保守
同期估值錄跌幅個案增至26個，佔比同逾43%，跌幅由不足1%至近10%；另8個估值個案則無升跌（約14%），反映第二季二手樓市淡靜下，銀行對私宅估價轉趨保守。值得一提是，上述第二季錄得估價下跌的26個個案，有23個（約88%）在首季的估值其實是錄得升幅；次季部分單位出現「跌突」情况，如匯豐、恒生對鰂魚涌康怡花園A座極高層實用面積710方呎3房戶最新估值，為1253萬元，實呎1.76萬元，估價按季跌9.66%，以季度跌幅計，為眾單位之冠，而上述兩銀行對同一單位，今年首季估值曾錄7.52%升幅，第二季估值大跌，使單位上半年估值累跌逾兩個百分點。
另中銀香港對鴨脷洲海怡半島第20座中層實用面積584方呎兩房連士多房戶，最新估值896萬元，實呎1.53萬元，按季跌近4.9%；該行對單位今年首季的估價曾有逾2.6%升幅，總計上半年估值亦倒跌逾兩個百分點。
不過，綜合今年上半年，60個估價個案當中，錄得升幅的個案仍佔多數涉47個，佔比約78%，另13個則錄跌幅（22%）。
分析：新盤搶客累二手淡靜
對私宅估值下滑，中原按揭董事總經理王美鳳指，近期不少新盤搶客，加上市場仍在消化首季樓價升幅，首季的估價升幅亦使業主「心雄」，但買家追價乏力，部分業主見價錢低於大市，寧留不賣，導致整體二手交投淡靜；另外，早前政府仍未公布放寬按揭成數，不少買家觀望，造成樓市悶局。