2023-07-08
明報
【明報社評】金管局宣布放寬自用住宅物業最高按揭成數，價值1500萬元或以下住宅物業，最高可以承做到七成按揭。今次是2009年金管局推出樓市逆周期措施以來，首次放寬住宅物業按揭成數，可以減輕買家首期負擔，對換樓客幫助最大，由於「辣招」仍在，新措施在刺激換樓鏈之餘，理論上亦不至於會即時掀起熾熱炒風，最大問題反而是外圍經濟欠佳，本地高息環境持續，樓市處於轉折時期，未來走勢存在不明朗因素，市民考慮置業上車或換樓，必須留意風險，量力而為。本港樓價之高，在全球仍是數一數二，當局應本着「樓住不炒」原則辦事。目前樓市供應仍然偏緊，「辣招」不宜輕撤。
措施料可刺激交投
買家入市量力而為
財政司長陳茂波上月初表示，暫時無意調整樓市辣招，但希望幫助買樓自用的市民，正與金管局研究進一步為首置人士放寬按揭成數。其後他又在另一場合提及，擬為「換樓客」放寬現行按揭措施，以大單位為目標。有關措施昨天正式出爐。金管局宣布的新安排，包括調整自用住宅物業最高按揭成數，1500萬元或以下單位，最高承做七成按揭；1500萬以上至3000萬元單位，最高按揭成數上調到六成，非自用住宅物業按揭成數上限，則維持五成不變。另外，寫字樓及工商舖等非住宅物業的最高按揭成數，亦由五成提升至六成。
2003年SARS疫潮後，本港樓市展開前所未見的大升浪，為了遏抑不斷飈高的樓價，政府推出「辣招」打擊炒風，又於2015年將一般住宅物業按揭成數下調至六成。當局收緊按揭安排，可起壓抑需求之效，然而樓價高企下，有意置業「上車」或換樓自住的市民，都有無力應付首期之嘆。隨着樓市近年見頂回落，政府開始微調按揭安排，包括去年放寬按揭保險計劃（俗稱「波叔plan」），減輕買家首期負擔。這次恢復七成按揭安排，更是一次重大調整，若連同按揭證券公司昨天公布的最高按保成數新安排，1500萬元以下物業，買家實際可向銀行借八成錢，比之前的六成許高出一截。
去年「波叔plan」放寬按保安排，1200萬元或以下物業成交比例升幅顯著。小家庭開始生兒育女，倘若經濟條件許可，也希望可以住大一些。今次放寬按揭成數安排，着眼千多萬元的大單位，對換樓客幫助最大，同時也可刺激換樓鏈，騰出更多「上車盤」，供首次置業人士選擇。當然，進一步放寬按揭安排，意味釋放更多置業需求，有可能牽一髮動全身。當下無論本地樓市還是外圍經濟，都有很多不明朗因素，當局必須做好風險管理。
根據金管局數據，目前置業人士平均供款與入息比率約為四成，拖欠比率僅為0.07%，兩者均屬相當健康的水平。今次放寬按揭安排，並不包括調整借款人供款對入息比例，又或降低按揭壓力測試要求，相信不會對本地銀行體系造成太大風險，金管局亦強調，本港銀行體系仍然有充裕緩衝，應對樓價一旦大幅調整的挑戰。相比之下，更多人關心的是新安排對樓市的影響。
3年新冠疫情重挫香港經濟，樓價亦出現較大調整。截至上月底，本港住宅樓價由2021年高位下跌13%，寫字樓及商舖價格，更比疫前高位下跌約兩成。香港年初全面通關復常，樓市價量齊升，然而經濟復蘇步伐未似預期，近期樓市成交量又呈萎縮之勢。當局此時放寬住宅物業按揭成數，一定有刺激交投「托市」作用，不過由於放寬對象只限自住，未有為投資客大開方便之門，理應不足以令樓市再掀炒風。當然，政府仍得密切留意市况，確保放寬按揭安排，不會造成不良影響，至於有意入市者，亦須留意風險。
本港樓市經歷了20年的大牛市，現正處於不明朗時期。地緣政治環境變化，高息環境以至移民潮下人口萎縮，都是香港多年來不曾遇過的挑戰，有人看好香港有國家作為強大後盾，經濟可以再創輝煌，亦有人關注新環境新形勢下，香港經濟未來將面對更強逆風。以往不少市民認為「供樓好過租樓」，然而經歷了過去數年的社會劇變，加上高息環境，近一兩年租金與樓價背馳，前者升後者跌，情况也頗為明顯。本港樓市走向，存在很多不確定性，市民置業必須量力而為，政府則必須堅持「樓住非炒」這一宗旨，積極造地增加各類房屋供應。
樓市前景不明
辣招不宜輕撤
這幾年樓市自高位回落，不時有人要求政府「撤辣」，取消雙倍印花稅等措施。隨着近期樓市反彈力度轉弱，「與其放寬按揭不如撤辣」的聲音就更響，然而必須指出是，本港土地房屋供應，短中期仍然相當緊缺，若因為一時市况或看淡情緒就「撤辣」，一旦經濟基本面有所改善、外來資金湧至，樓市供需失衡隨時又再惡化，導致樓價狂飈。正因為前景不明朗因素太多，有關「撤不撤辣」的問題，當局處理必須更加謹慎。