2023-07-08
明報
【明報專訊】未來香港的住宅供應，北部都會區的發展會是重中之重，而計劃要能成功，除了要有足夠的土地，更要完善規劃配套，才能提供足夠住宅，並提供大量的職位令居住於此的人口可以謀生，最近發展局向立法會提交發展大綱、位處「北都」心臟地帶的新田科技城，其規劃是否合適便值得大家關注。
根據現時的發展大綱，新田科技城的面積達627公頃，預計提供16.5萬個就業機會，加上河套區更超過21萬個職位，但住宅供應只有5萬至5.4萬伙，意味大部分當區工作的人需要跨區往返工作地點，不單止對交通造成沉重負擔，更與目前倡議的「職住平衡」、減低通勤時間和成本的生活模式，背道而馳。
新田住宅供應不足 與「職住平衡」背馳
另外，該5萬至5.4萬住宅單位中，公營房屋和私樓比例是七三比，換句話說，私樓數目只有1.6萬伙左右，這豈非大部分創科人才也要每天跨區往返北都？
目前，除了規劃中的洲頭地鐵站含有住宅的混合用途以外，周邊的大部分土地全為創科用地，有規劃界朋友建議，新田可以仿效世界其他成功的科技園區發展，例如三藩市灣區的Mission Bay、上海創智天地以及深圳高新技術產業園區等。以上例子都採用混合模式，即研發（R&D）用途與非研發（non R&D）用途（例如住宅、教育、商業）並行的混合式平衡發展。政府應深思增加北都的房屋供應，特別是私營房屋的供應。一個理想的創科基地，不應只有實驗室或辦公大樓，更需要提供優質的地方供園區工作的人士生活。
另外，國家主席習近平早前在河北省雄安新區考察後強調，推動新區發展要分階段、分步驟、穩妥有序推行，產業和創新要素聚集的條件要逐步完善，這個方針套用在北都發展也十分合適。政府應制訂北都長遠的分段發展藍圖，追求「穩步有序」的發展，北都的規模龐大，羅馬不是一天建成的。
北都計劃自面世以來，新界的樓巿潛力也令人關注，據美聯物業的統計指出，今年上半年新盤成交量共錄6221宗，較去年同期4762宗上升約三成。而以地區、戶型、成交金額及實用呎價4項類別劃分，當中1000萬元或以下、實呎2萬元或以下的新界兩房單位最受歡迎（見圖1），有關數據也可作為北都和新田未來住宅用地規劃的參考。
香港樓巿經過一輪反彈以後，近期不單交投量已回落至「小陽春」之前，樓價也變得反覆，最新的中原樓價指數便回落至九周最低水平，相信原因之一是美國息口又再向上，美國的10年債息不單已升破了下降軌，更已升穿4厘的重要心厘關口（見圖2）。
事實上，日前政府招標售出的堅尼地城住宅地皮，每方呎樓面地價僅約7101元，乃是港島區近廿年最低，固然地皮有甚多規劃限制，而發展期最長達9年，如發展商去買10年期的美債收息，已可收息36%，且全無風險，相對要以付出數十億去買地及支付發展成本，未來一定可以穩賺嗎？
息口倘續飈 港樓巿恐長期受壓
其實，過往多次息口飈升，然後高企，都會引發金融動盪（見圖3），最近美國聯儲局內部有經濟分析文章更指可能要2026年才開始減息，如果真的如此，香港樓巿也可能長期受壓，難怪中原地產老闆施永青最近也在公司的內部會議向手下表示香港樓巿的牛巿不會重來，雖然之後澄清指牛巿不會重來只是指至少是今年下半年，而非指永不重來。
統計顯示，100大內地發展商的賣樓銷售年初急彈後，近兩個月又急速萎縮，上月更出現按年大幅負增長（見圖4），或許大家會覺得內地樓巿與香港無關，但細心想想，如內地樓宇銷售大跌，其實反映內地人的買樓能力和意願也可能出問題，他們還有餘力來港買樓，撐起香港的樓巿？
港通關後旅客淨流出 舖巿未能寄厚望
第一太平戴維斯的最近研究指出，不少人認為通關後香港零售業會有大量內地客來消費而加快復蘇，不過原來自2月通關後，香港迎來1010萬名遊客（其中790萬來自內地），相當於新冠疫情爆發前水平的34%左右。然而，復活節假期間（4月4至8日），香港出境數字為158萬人次，遠超內地入境旅客人數（27萬人次），許多零售和餐飲店都表示期內銷售額下降，表現不如預期。
看來，香港通關後旅客反見淨流出，大家對舖巿的復蘇未必能寄予厚望。
[陸振球 樓市解碼]