環球升息令本港樓市動能持續疲弱，金管局亦因時制宜，14年來首度放寬樓市逆周期宏觀審慎措施，最主要措施是放寬了中高價銀碼自用住宅物業按揭成數，予置業者更大彈性，明顯可方便換樓人士，勢有助刺激換樓活動，一定程度活化換樓鏈。
減首期負擔 激活中價樓
金管局今次祭出的4招中，影響最廣泛，也最受關注的，無疑是放寬自用住宅物業按揭成數上限。當局將1,500萬元以下物業可承造按揭，升至7成，以及將1,500萬元至3,000萬元的物業可承造按揭，升至6成，意味置業支出即時下跌，以1,500萬元樓為例，首期由5成降至3成，大減300萬元，入市意慾勢伴隨增加。
樓市辣招難免窒礙物業市場流轉，今次鬆綁預計有助推動整體市場換樓活動，分析預料最受惠的1,200萬元至3,000萬元物業，成交量將因而按月增加30%，且由於銀行提供的按揭成數有所提升，按揭保險相關保費亦會減低，進一步減輕置業負擔。
香港的樓市，的確以1,000萬元以下物業為市場主流，去年的佔比達到近8成，但微調按揭安排仍會有較廣泛的延伸影響，措施可增加中價樓交投，當更多換樓客成功向上流動，便可間接釋放更多較低價物業，一定程度活化換樓鏈，長遠也會惠及上車市場。
重啟換樓鏈 助力上車客
過去三年，港府不止一次就按揭貸款措施作出調整，主要是提高按保計劃樓價上限，如首置人士按保下借9成按揭，上限由400萬元逐步增至1,000萬元，成功令「上車客」負擔減輕，選擇增多；新招在思路上亦一脈相承，如財政司司長陳茂波所言，調整旨在減輕首置和「換樓」市民的首期支出和按保費用，明確而聚焦，根本原則是在維護銀行體系風險可控的同時，兼顧市民置業自住的需要。
回看近期物業市場狀況，無可否認樓市動能減弱，樓價已從高位回落13%，5月及6月的二手成交弱，按市場報告，蝕讓成交佔比更有向上趨勢，一手樓開價亦較克制，於此時調整逆周期措施，可謂因時制宜，有利樓市，對支持經濟持續復常也有正面幫助。
從市民的負擔能力衡量，香港樓價仍然處偏高水平。美國息口持續高企，未來樓市始終不確定。昨晚公布的美國6月就業報告，失業率由3.7%進一步降至3.6%，平均時薪增長亦高於預期，反映美國經濟仍強，若果息口不回落，本港經濟難免受拖累，故如金管局總裁余偉文所提醒，市民大眾在作買樓決定時，還需謹記量力而為。
責任編輯：劉婉雯
欄名 : 社評