2023-07-07
經濟日報
內地多個城市今年以來實施了需求推動的刺激買樓措施，但新屋銷情、土地拍賣以至樓價依然疲弱。簡而言之，現在內地房地產行業面對的主要困難，就是「供應過剩」，投資需求基本沒有了，自住需求在負面預期的作用下，也比正常情況打了很大折扣；加上以前的房地產投資者在悲觀預期下大舉出貨，需求減少了很多，供應卻增加了很多，供求已經嚴重失衡。供應過剩是內房困境的核心，不針對這個要害的政策，恐怕都難有理想效果。
現行振內房政策 效果有限
政府現行支持內房行業的政策，主要是宏觀上改善融資、微觀上「因城施策」，例如改善房地產企業融資的「三支箭」，以及一系列降低首付、降低利率、取消限購等鼓勵需求政策。實事求是地看，這些政策到現在為止，產生的效果都相當有限，最新的房地產銷售數據證明，房地產的需求還在下降。
為甚麼支持房地產的政策效果未如理想？在筆者看來，原因就是沒有針對現在困擾內房行業的「供應過剩」問題。放鬆內房企業的融資，只能幫助其資金周轉，並不能增加其銷售回款，改善其財務狀況；事實上，在房地產「供應過剩」這座大山下，大部分市場主體都會得出一個「房地產供應難以消化、房價還會下跌」的結論。
面對這樣的負面預期，考慮到房地產價值高昂，1%的價格變動，都可能代表幾萬甚至幾十萬的金額差別，理性的買家當然希望等房價跌到底時再買，並不會因為政府放鬆限購、降低首付、降低利率等政策激勵而積極入市。
負面預期形成 愈看跌愈不敢買
於是，在「供應過剩、房價看跌」的負面預期下，政府的刺激需求政策就無法獲得市場主體的積極回應，房地產市場就掉進了「愈看跌、愈不敢買，愈不敢買、房價愈跌」的怪圈裏無法自拔，政府的支持政策也就因為缺乏市場回應，成為了「剃頭挑子一頭熱」的單相思。
要改變這個「供應過剩」的現狀，變「房價看跌」的負面預期為「房價見底」的正面預期，所有依賴第三方市場主體反應的政策，恐怕都未必可行，原因就在於第三方市場主體已經形成了「房價看跌」的負面預期，不會主動配合刺激政策的實施。
因此，要解決問題，只能依賴政府自己想辦法，消化或鎖定房地產供應的過剩部分，只要「供應過剩」問題解決，或者有清晰的解決路徑，市場主體對房地產的信心自然就可以恢復，屆時政府的刺激需求政策才會有較好的回應。
筆者之前多次討論過如何消化內房「供應過剩」部分，主要思路離不開將其轉化為保障房，以及政府收儲部分房地產等。理論上，中國有政策性銀行，可以提供專門的政策性貸款，用於保障房轉化以及房地產收儲，政府只需要成立專門的保障房公司和房地產收儲公司，與政策性貸款配合，就可以實施；而只要市場主體看到政府解決「供應過剩」的堅定決心，並不需要等待過剩真的完全解決，市場信心就可以立即恢復。
政府收儲部分房產 調節穩定市場
政府的政策性貸款，可以是長期的低息貸款，如此持有保障房和房地產儲備的成本就不會很高，政府就可以視市場的需要，用持有的保障房和房地產儲備來調節、穩定市場。由於中國有現成的收儲機制，過往也常常對農產品、有色金屬等進行收儲和投放，將其擴展到房地產完全具備可行性。
由於市場的顯著特點是根據預期行事，因此只要政府表露出解決問題的堅定決心、讓市場相信政府政策可以解決內房的「供應過剩」，市場很快就會形成「過剩消化、房價見底」的正面預期，屆時那些等待抄底的需求就會積極入市，而投資者因為對房價前景沒有信心而推出的斬倉拋盤也會快速收斂，需求增加和沽盤減少，就會加速房地產的供求平衡，從根本上扭轉現行房地產面對的困難局面，讓內房市場進入平穩發展的新階段。
果斷出擊 斷需求縮預期轉弱循環
房地產問題的解決，對於恢復社會需求又有重大幫助。當前中國經濟面臨的核心問題是需求不足，政府總結的三重壓力中，供給衝擊，例如美西方國家對中國的高科技封鎖，已經一定程度為市場所適應，造成的壓力正在減輕；但是另外兩重壓力，即需求收縮和預期轉弱，卻不僅沒有好轉，反而有愈演愈烈的迹象，造成的壓力還在增加。
需求收縮和預期轉弱，雖然看起來是兩重壓力，實際在一定程度上是同一個困難的不同側面，兩者是互相聯繫的。需求不足令企業銷售困難，銷售困難惡化企業的經營，企業經營狀況不佳造成預期轉弱，而預期轉弱又會加深市場主體的保守心態，進一步打擊消費，令需求更加不足。簡而言之，需求不足和預期轉弱之間，存在一個互為因果的惡性循環，必須果斷出擊，大力刺激需求，才可能打斷這個惡性傳染鏈。
穩資產價格 擴家庭消費關鍵
但是，當前刺激需求遇到的另一個難題，就是房地產市場的崩盤所帶來的負財富效應，或資產負債表衰退，嚴重阻礙了需求的恢復。沒有房地產價格的止跌企穩，家庭的財富就會不斷減少（因為中國家庭大約70%左右的財富都表現在房子上），面對一個愈來愈差的家庭財務狀況，家庭的正常反應一定是收縮消費、增加儲蓄、減低負債以求安全；也就是說，在資產價格跌跌不休的環境下，想要市場主體擴大消費，是違背市場邏輯的，因此刺激需求的政策，也就難有理想結果。
再就是房地產行業本身及上下游和周邊行業，大約構成了中國GDP的25%左右，行業的低迷本身就給總需求製造了巨大缺口。因此，房地產行業不能回穩，刺激經濟就會事倍功半，這一點已經為近兩年刺激經濟政策效果一般的事實所證明。
在一定意義上，房地產行業就是當前中國刺激經濟的核心。繞開房地產，指望用其他行業的發展帶動經濟發展，然後靠市場力量逐步消化房地產過剩，事實證明很難行得通，主要是因為房地產的規模太大、牽連太廣，其他一兩個行業的出色表現，對於拉動房地產這個巨無霸作用有限。
所以，要刺激經濟全面發展，還是要解決房地產的問題，而解決房地產問題，又繞不開「供應過剩」這個死結；不解決「供應過剩」，市場主體就無法形成正面預期，刺激政策也就無從發力，問題就會很難解決，甚至持續惡化。
不論從宏觀經濟還是房地產本身，要想令其進入良性發展軌道，恐怕都要先想辦法解決房地產「供應過剩」問題。
撰文 : 楊玉川 華大證券首席宏觀經濟學家、行政總裁、香港金融管理學院客座教授
欄名 : 評論