堅尼地城地皮低價批出，除了因地皮本身存在發展年期長的風險外，亦反映美國大幅加息後，發展商融資成本大增，影響發展商投地出價，特別在商業項目及發展周期長的地盤更為明顯。
．美國大幅加息後，發展商融資成本大增
．每平方呎7070元中標，其餘出價更審慎
．發展年期長，資金回籠時間亦延長
今次堅尼地城地皮每平方呎樓面地價僅7070元，屬於港島區近21年新低地價，地價低迷一大因素是地皮涉及搬遷古跡、巴士站，以及巴士站遷出後的除污工程，令到發展年期長達9年，相較一般項目4至5年多出近倍。
發展年期長，意味發展商資金回籠時間亦延長，投放在項目的融資成本亦隨年月增加。若果是過去幾年的低息環境，融資成本隨時間上升情況還不算明顯，但過去一年大幅加息，發展商的融資成本由過往低於2至3厘，上升至現時達逾4厘水平。
若果以今次項目長達9年的發展年期來說，單是利息成本已經足夠推高建築成本至少4至5成，蠺食發展商利潤，令投地出價更為審慎。從今次會德豐地產出價每平方呎7070元中標，反映其餘5組財團出價更為審慎。
事實上，融資成本上升的影響，在商業項目，以及發展周期較長的大型項目更為明顯，以今年至今已經流標的3幅地皮為例，其中市建局觀塘裕民坊重建則屬於大型商業項目，不但總投資額料高達200億元，而且發展商透過收租，資金回籠期相當之長。
至於赤柱環角道、港鐵 （00066） 小蠔灣第1期，前者涉及斜坡因素，後者涉及興建車站等因素，除了增加發展商額外建築本外，拖長了項目發展年期。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論