由6月初起，財政司司長陳茂波首次提及可能再次放寬按揭成數，至今3度解釋政策構思，形容是「微調」的安排，是期望管理，還是對市場「試水溫」？
近期陳茂波提及放寬按揭的說法，最初是6月5日在立法會會議上回應議員提問時謝絕「減辣」，但同時在放寬按揭上「鬆口」，透露正在考慮進一步放寬首次置業買家按揭成數，之後兩次再提及放寬按揭均是在接受傳媒訪問期間觸及，一次較一次清晰。
而在一星期後的另一個訪問，陳茂波的說法更加清晰，壓力測試跟按揭保險9成的上限不會調整，關鍵落在「銀行按揭及承擔按保之間，是否在個別位置可作出調節，是當局思考方向。」
在現行機制下，1,000萬元以下物業最多可向銀行承造6成按揭，1,000萬至1,200萬元則是5成按揭，雖然買家可以透過申請按揭保險，分別獲得最多9成及8成按揭，惟需要支付按揭保險費用，增加業主置業支出。
唐榮從按證公司跟坊間的按揭計算機找來些數據，附表看到的是如果買家承造1,200萬元以下換樓按揭，由6成至8成，所需要支付的保費金額基本上跟年期掛鈎，年期愈長保費愈多，由貸款額的2.36%到2.82%不等。
因為保費按整筆貸款額計算，所以一般人換樓都是細屋換大屋，大單位樓價比較貴，實際要支付的保費金額亦頗為不菲。從附表所見，1,200萬元物業無論7成或8成按揭，實際保費接近20萬元起跳，最高可達27萬元。
由於大多數人申請按揭保險，亦即是首期有限，自然不會直接付整筆保費，大多數在申請按揭時候，亦向銀行借保費。以1,200萬元樓價、8成按揭、供樓30年的例子來說，一筆過保費為27萬元，而納入按揭貸款內，就相當於每個月要多供2,138元，大約令供樓支出多5%左右。
鬆綁按揭成數 政府「小步走」
假設當局構思的方向，是從鬆綁銀行按揭成數角度出發，減輕業主們換樓時候不一定要透過按揭保險，可以節省一筆。從上述提及的數據來看，所涉及金額20萬至30萬元，相對樓市沒有太多刺激作用，方向上似乎亦頗接近近年政府在樓市上傾向「小步走」的態度，就如今年預算案調整印花稅稅階，具體亦是讓業主們「慳多幾萬元」，用來買件傢俬、裝修好點。
當然亦不排除當局現時是作期望管理，先降低市場的預期值，當最終出台的措施較外界預期力度更大，所激起的回響就更大。
至於業界方面，中原按揭董事總經理王美鳳建議，為首置人士回復辣招前沿用已久的7成按揭上限樓按措施，令首置客可選擇以3成首期免按保零保費置業，減輕上車負擔。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明就認為，放寬首置人士按揭保險計劃樓價上限，可承造最高9成按揭貸款，由樓價上限1,000萬元放寬至2,000萬元，能進一步激活換樓市場及增加市場交投，令市場的供求及交投達至更平衡的狀態。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論