2023-07-06
經濟日報
堅尼地城地皮低價批出，除了因地皮本身存在發展年期長的風險外，亦反映美國大幅加息後，發展商融資成本大增，影響投地出價，特別在商業項目及發展周期長的地盤更為明顯。
今次堅尼地城地皮每平方呎樓面地價僅7,070元，屬於港島區近21年新低。地價低迷一大因素是發展地皮涉及搬遷古迹、巴士站，以及巴士站遷出後的除污工程，令發展年期長達9年，較一般4至5年多近倍。
發展年期長，意味發展商資金回籠時間亦延長，投放在項目的融資成本亦隨年月增加。若果是過去幾年的低息環境，融資成本隨時間上升情況還不算明顯，但過去一年大幅加息，發展商的融資成本由過往低於2至3厘，上升至現時逾4厘水平。
發展期長達9年 資金回籠慢
若果以今次項目長達9年的發展年期來說，利息已經推高建築成本至少4至5成，蠶食發展商利潤，令投地出價更為審慎。從今次會德豐地產出價每平方呎7,070元已經中標，反映其餘5組財團出價更為審慎。
事實上，成本上升的影響，在商業項目以及發展周期較長的大型項目更為明顯，以今年流標的3幅地皮為例，其中觀塘裕民坊重建屬大型商業項目，投資額達200億元，而且發展商透過收租，資金回籠期相當長。
至於赤柱環角道、港鐵 （00066） 小蠔灣第1期，前者涉及斜坡因素，後者涉及興建車站等，除了增加發展商額外建築成本外，亦拖長了項目發展年期。
作者：余敏欽
責任編輯：楊雨